رهن املاک یکی از رایجترین مباحثی است که افراد در مواقعی که میخواهند از بانک وام بگیرند طبق قوانین بانک، باید ملک را در رهن و وثیقهی بانک قرار بدهند تا در صورت پرداخت نشدن اقساط وام، بانک بتواند طلب خود را وصول کند. رهن در واقع همان ودیعه است. پیرامون این دو موضوع پرسش های مطرح می شود که ما در این مطلب به آنها پاسخ میدهیم.
پرسش: آیا مستاجر می تواند مبلغی را که به عنوان رهن به موجر داده و وی از پرداخت آن امتناع می کند پس بگیرد؟
پاسخ: بله، بهتر است ابتدا از طریق مراجعه به شورای حل اختلاف درخواست تأمین دلیل کرد. اگر مدت اجاره تمام شده باشد چون موضوع جنبهی حقوقی خواهد داشت ،بنابراین مستأجر برای پس گرفتن مبلغ خود باید به دادگاه مراجعه کند.
پرسش: آیا امکان افراز و تفکیک ملکی که در رهن بانک است وجود دارد؟
پاسخ: بله، اگر گیرنده تسهیلات بدهی معوقه به بانک نداشته باشد، بانک با صدور صورتجلسه تفکیکی و در صورت حفظ حقوق رهنی خود نسبت به قطعات تفکیک شده موافقت میکند. قطعات تفکیک شده نیز همچنان در رهن بانک باقی میماند. اما اگر گیرندهی تسهیلات بدهی عقب افتاده به بانک داشته باشد، موافقت بانک منوط به گرفتن مجوز از ادارهی تسهیلات بانک و درصورت لزوم ادارات کل مرکزی بانک خواهد بود.
پرسش: آیا ملک با کاربری کشاورزی اعم از مشاع و غیر آن را میتوان به رهن گذاشت؟
پاسخ: بر اساس مادهی ۷۷۳ قانون مدنی: « مالی که قابلیت نقل و انتقال قانونی ندارد، نمیتواند مورد رهن واقع شود»؛ بنابراین اگر ملکی از نظر قانونی قابل نقل و انتقال باشد، هر نوع کاربری که دارد، میتوان آن را به رهن گذاشت. فقط اگر ملک مشاعی و کاربری کشاورزی داشته باشد؛ باید مفاد بخشنامهی عمومی اداره کل اعتبارات و سایر بخشنامهها و دستورالعمل های مربوطه در آن خصوص رعایت شود.
پرسش: در خصوص قراردادهای رهنی بانک که منجر به صدور اجراییه شده‌اند، شعب بانک چگونه اقدام می‌کنند؟
پاسخ: در این مورد شعب بانکها موظف هستند در صورتی که راهن (رهن گذار یا وثیقه گذار) قراردادهای داخلی بانک را امضا کرده و ارزش ملک مورد رهن اضافه بر قرارداد باشد، (یعنی ملک گرانتر از تسهیلات پرداخت شده باشد، بانک برای وصول طلب خود، لازم است از طریق اجرای ثبت و توقیف ملک به میزان طلب خود اقدام کند. در این خصوص حتی اگر گیرندهی تسهیلات فردی غیر از رهن گذار باشد، باز هم این ملک به نسبت طلب بانک توقیف میشود.
پرسش: اگر شخص ثالث، ملک در رهن بانک را توقیف کند، بانک به عنوان مرتهن که حقی بر ملک دارد، در مقابل شخص ثالث چه تکلیفی دارد؟
پاسخ: باتوجه به قانون اصلاح مادهی ۳۴ اصلاحی قانون ثبت؛ طلب طلبکار از طریق مزایده و با تشریفات مقرر در مادهی ۱۲۶ آیین نامهی اجرای مفاد اسناد رسمی مصوب ۱۳۸۷ و تبصره آن به فروش میرسد.
در صورتی که ملکی که در رهن بانک است و توسط شخص ثالث توقیف شده ، بیشتری از اصل طلب ارزش داشته باشد، با مزایده گذاشتن آن و نداشتن خریدار دو حالت به وجود میآید:
۱-اگر بانک مابهالتفاوت قیمت ملک رهنی را تا میزان طلب طلبکار پرداخت کند، تمام ملک توقیف شده یا همان ملک رهنی به ملکیت بانک در میآید. در ضمن وجوهی که بانک واریز کرده به ترتیب اولویت به طلبکار و یا طلبکاران بعدی که این ملک را توقیف کرده بودند، داده خواهد شد.
۲- اگر بانک نخواهد مابهالتفاوت را بپردازد، تا میزان طلب و دیگر هزینه های اضافی ، ملک به بانک واگذار میشود و اضافه برآن هر چه باقی می ماند، به طور مشاع به توقیف کنندگان واگذار میشود.
برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
