نکاتی درباره‎ی تنظیم قرارداد های ملکی

قرارداد های ملکی و نحوه نوشتن و تنظیم آن به لحاظ این‎که توافق طرف‎های معامله در انجام دادن  تعهداتشان را مشخص می‎کند، بسیار حائز اهمیت است. قرارداد های ملکی نیز از این لحاظ اهمیتی ویژه دارند که اگر در هنگام تنظیم موارد مهم به درستی رعایت نشوند، گاهی ضررهای  جبران ناپذیر و یا خسارت هایی هنگفت را درپی خواهند داشت. در این نوشتار قصد داریم  پرسش‎های اغلب مخاطبان را درباره‎ی نحوه تنظیم قرارداد های ملکی و ضمانت اجرای آن پاسخ دهیم.

  سوال: اگر مدت قرارداد مشخص نباشد چه باید کرد؟

 جواب: مدت قرارداد با مدت انجام تعهد دو مفهوم متفاوت هستند. منظور از مدت  قرارداد مهلت زمانی است که یک قرارداد اعتبار دارد. مثلاً قرارداد اجاره که معمولاً  یک ساله است و در پایان مدت اجاره ، در صورت تمایل دو طرف به ادامه قرارداد باید دوباره آن را تمدید کنند.

 در این نوع قرارداد اگر مدت زمان آن قید نشود قرارداد به لحاظ قانونی باطل است. زیرا معلوم نمی‎شود تا چه زمانی مستأجر  می‎تواند با رضایت مالک از ملک او استفاده کند. بنابراین مدت در بعضی از قراردادها رکن تشکیل دهنده‎ی آن محسوب می‎شود.

اما مدت انجام تعهد یک بازه‎ی زمانی است که دو طرف معامله  باید تعهد خود را در آن مدت انجام دهند. مثل قراردادهایی که فرد باید کاری را در زمان معین انجام دهد یا مثلاً، قرارداد های ملکی مربوط به ساخت و ساز که درآن طی مدتی  که باید ملک را بسازد  مشخص می‎شود  .

 گاهی اهمیت زمان انجام تعهد به گونه‎ای است  که فرد باید در همان زمان تعیین شده کار را انجام دهد و اگر خارج از این زمان انجام دهد دیگر بی فایده‎ است. مثل قرارداد اجاره  و واگذاری یک باغ برای مراسمی در یک شب معین که اگر باغ را در تاریخ مقرر واگذار نکند و روزبعد آن را تحویل دهد دیگر فایده‎ای ندارد.

بنابراین باید گفت به هرکدام از مدت‎های یاد شده در قانون خسارت‎هایی تعلق می‎گیرد. خسارت تأخیر در انجام تعهد و خسارت عدم انجام تعهد که اگر زمان انجام تعهد  مهم باشد و متعهد آن را انجام ندهد به آن قرارداد خسارت عدم انجام تعهد تعلق می‎گیرد.

گاهی خسارت تاخیرتعهد و خسارت عدم انجام تعهد را باهم  می‎توان مطالبه کرد.مثل  وقتی که قرارداد ساخت یک ملک را می‎نویسیم  و مقرر می‎کنیم سازنده ،ملک را طی دوسال بسازد و در مدت تعیین شده آن را  تحویل دهد. در صورت تاخیر سازنده باید هم اصل تعهد یعنی ساخت ملک را انجام دهد و هم بابت تأخیری که رخ داده مبلغی را به عنوان خسارت  پرداخت کند.

گاهی ممکن است مدت انجام تعهد در قرارداد نوشته نشود  اما،بر اساس شرایط قرارداد و رعایت اصول حقوقی سعی می شود که تا حد امکان قرارداد باطل نشود.بنابراین، تاریخ تنظیم قرارداد را تاریخ شروع قرارداد می‎دانیم و توصیه می‎شود در این صورت  بند جداگانه در قرارداد  به تعیین زمان شروع و مدت انجام کار اختصاص یابد.

سوال: اگر قیمت را در قرارداد ننویسیم  چه می‎شود ؟

جواب:  در پاسخ ابتدا  باید گفت منظور از قیمت در قراردادهای ملکی، ارزشی است که افراد برای مال مورد معامله منظور و باهم توافق می کنند که هر کدام در عوض مالی که می‎دهد چه چیزی بگیرد . حال اگر ارزش کالای مورد معامله معلوم نشود و برای هر دو طرف مشخص نشود که چه چیزهایی را باهم مبادله کرده‎اند باعث می‎شود قرارداد باطل شود گویی، هیچ قراردادی نوشته نشده و اصلاً معامله‎ای صورت نگرفته  است .مثلاً  اگر مشخص نشود در ازای اجاره ی یک خانه، پول یا چه چیزی به صاحب ملک پرداخت می‎شود قرارداد اجاره باطل است.

بنابراین توصیه می‎شود وجه  یا هرچیزی که جایگزین مبلغ مورد معامله می شود، در قرارداد با ذکر جزئیات از قبیل شماره چک یا سفته یا مدت و تاریخی که برای پرداخت آن مشخص کرده‎اید نوشته شود.

سوال: وقتی محل انجام تعهدات در قرارداد معلوم نیست چه باید کرد؟

 جواب: محل انجام تعهدات باید در قرارداد تعیین شود و اگر دوطرف این مورد را در قرارداد ذکر نکنند باید طبق قانون، محلی  را که در آنجا قرارداد تنظیم و امضا شده است، محل انجام تعهدات بدانیم و برعکس اگر محل تنظیم قرارداد معلوم  و مشخص نباشد، محلی را که باید تعهدات در آنجا انجام شود محل تنظیم قرارداد دانست.

 اهمیت ذکر محل  تنظیم و انجام تعهد در قرارداد ها در مواقعی که می‎خواهند قراردادی را اجرا کنند اهمیت دارد. در ضمن اگر دوطرف در اجرای قرارداد با هم اختلاف پیدا کنند، دادگاهی صلاحیت رسیدگی دارد که قرارداد در حوزه جغرافیایی او نوشته شده یا تعهدات ناشی از قرارداد باید در حوزه‎ی او اجرا شود.

برای مطالعه‎ی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.