نیاز به آگاهی از مشکلات حقوقی معاملات ملکی در دفاتر مشاوران املاک و لزوم پیشگیری از این مشکلات ما را بر آن داشت تا در این مطلب به نکات ضروری که لازم است قبل و بعد از معامله ملک انجام شود بپردازیم .
برابر قانون پس از این که فروشنده و خریدار در خرید و فروش ملک به توافق رسیدند به محض ایجاب و قبول عقد بیع بوجود میآید. واژه بیع یک اصطلاح قانونی است که در کتب قانون در مورد خرید و فروش بکار میبرند. بر این اساس هرگاه که فروشنده بگوید فروختم و خریدار هم بگوید خریدم ، معامله تمام میشود ومهمترین آثار آن که انتقال مالکیت است بهوجود میآید.
مواردی که باید در معاملات ملکی رعایت شود:
۱- خریدار ابتدا میبایست از اینکه فروشنده واقعاً مالک است یا خیر مطمئن شود. یکی از راههای تشخیص آن دیدن اصل سند مالکیت است و راه دیگر؛ مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک مربوط به محل وقوع ملک برای گرفتن استعلام از وضعیت ملک است.
۲- مشاور املاک که مبایعه نامه را تنظیم میکند برای اینکه فروشنده ملک را به شخص دیگری نفروشد باید اصل سند را تا زمان تنظیم سند رسمی به نام خریدار نزد خود نگهداری کند.
۳-خریدار باید در مبایعهنامه به دلیل اینکه فروشنده ممکن است تعهد خودرا نسبت به تنظیم سند رسمی در تاریخ مقرر انجام ندهد ،ضرر و زیان هایی را در نظر بگیرد ، تا اگر در تاریخ تعیین شده، فروشنده برای انتقال سند به نام خریدار در دفتر خانه حاضر نشد خریدار بتواند خسارت خود را مطالبه کند.
۴- در معاملات ملکی هنگام تنظیم مبایعهنامه حتماً باید خریدار از اینکه ملک مورد معامله در رهن و یا توقیف نیست مطمئن شود این کار نیز با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک محل میسر است.
۵-خریدار بایدبرای انجام مراحل مربوط به انتقال سند رسمی از فروشنده وکالت بلاعزل به نام خود بگیرد تا اگر فروشنده نسبت به انتقال سند رسمی اقدام نکرد ، خریدار بتواند شخصاً به نام خود سند بگیرد.
۶-خریدار باید در قبال مبالغ پرداختی از فروشنده رسید بگیرد و اگر نحوه پرداخت را مشخص کردهاند حتماً در مبایعه نامه آن را بنویسند و مشخص کنند که اگر این شیوه رعایت نشود ضمانت اجرای آن چگونه خواهد بود .مثلاً بنویسند در صورت پرداخت نشدن اقساط، معامله به صورت یک طرفه فسخ میشود.
۷- لازم است زیر مبایعه نامه را دو نفر شاهد امضاء کنند تا در مواقع ضروری بتوان از شهادت آنها استفاده کرد.
۸-اگر فروشنده با داشتن وکالتنامه هر چند رسمی از طرف مالک اصلی اقدام به فروش کند باید قبل از هر چیز از طریق استعلام از دفتر خانهای که وکالتنامه را تنظیم کرده است از اصالت وکالتنامه واعتبار آن و همچنین معزول نشدن فروشنده در تاریخ حضور در دفتر خانه اطمینان یابد.
۹-در خصوص شرایط مندرج در مبایعه نامه بهتر است با یک مشاور حقوقی املاک و یا وکیل دادگستری مشورت کنید تا از وقوع برخی مشکلات و خسارات جلوگیری شود، در این گونه موارد بهتر است برای اینکه با مشکل روبه رو نشوید ابتدا با یک مشاور حقوقی با تجربه در باره صحت معامله مشورت کنید تا مجبور نشوید در صورت بروز ناچار شوید به وکیل بگیرید و با طی مراحل قانونی آن که هزینه های سنگین هم در بر دارد به حق قانونی خود برسید.
برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی ، مجله دلتا مراجعه کنید.
