حق فسخ قرارداد املاک را میتوان یکی از مهمترین و جنجالیترین موضوعات حقوقی در زمینه فروش املاک دانست که اختلافات بسیاری را نیز سالانه در دادگستریها به خود اختصاص میدهد.
شاید جالب توجه باشد که علت چنین اختلافاتی اصولا ریشه در بی توجهی طرفین نسبت به شروط قراردادی ذکر شده در معاملات فروش املاک دارد. اگر شما نیز قصد خرید یا فروش ملکی را دارید بهتر است با مجله دلتا همراه باشید تا اطلاعات کاملی از این موضوع را در اختیار شما قرار دهیم.
حق فسخ قرارداد ملک چیست؟
حق فسخ قرارداد ملک، حقی است قانونی که امکان برهم زدن قرارداد فروش ملک را برای یکی از طرفین قرارداد یا حتی برای شخصی به غیر از فروشنده یا خریدار ایجاد میکند.
پس، اولین نکته مهم آن است که حق فسخ حقی است یکطرفه، یعنی تنها با اراده یک نفر صورت میگیرد. پس ماهیت فسخ قرارداد ملکی با اِقاله (برهم زدن دو طرفه یا توافقی قرارداد را اقاله یا تفاسخ مینامند.) و یا اِنفساخ (منظور از انفساخ حالتی است که قرارداد بدون دخالت طرفین و با محقق شدن شرطی به هم میخورد.) قرارداد ملکی تفاوت دارد.
اما نکته مهمی که شاید بسیاری از شما هم از آن آگاه نیستید آن است که، شخص خارج از قرارداد که عرفا او را شخص ثالث مینامند نیز میتواند حق فسخ قرارداد ملک را داشته باشد و این حق حتما نبایستی برای یکی از طرفین ایجاد شده باشد.
همچنین توجه به این نکته ضروریست که اختیار فسخ معامله انواع گوناگونی دارد، یعنی حق فسخ معامله میتواند بر اساس علتهای گوناگونی حاصل شود که بصورت مفصل در مقالات بعدی به آن خواهیم پرداخت، ولی به صورت خلاصه علل فسخ قرارداد ملکی عبارتند از:
- خیار غبن
- خیار تدلیس
- خیار شرط
- خیار رویت و تخلف از وصف
- خیار تَبَعُض صَفقه
- خیار مجلس
- خیار تاخیر ثمن
- خیار عیب
دومین نکته مهمی که باید در این رابطه به آن توجه داشته باشید آن است که اصولا در قراردادهای فروش ملک، بندی در خصوص فسخ معامله ملک وجود دارد که توجه به آن ضروری است. در این بند از حق طرفین یا شخص ثالث برای فسخ معامله صحبت میشود و با توجه به اهمیت موضوع، شرایط مربوط به آن نیز باید به دقت مورد بررسی قرار گیرد، پس نسبت به این بند توجه کافی داشته باشید.
برای فسخ قرارداد ملکی چه شرایطی نیاز است؟
برای اینکه بتوان یک قرارداد ملکی را فسخ کرد بایستی شرایط زیر محقق گردد.
- حق فسخی وجود داشته باشد و به آن در قرارداد فروش ملک اشاره شود.
- کسی که حق فسخ قرارداد را دارد اراده کند تا قرارداد ملک را فسخ کند.
- کسی که حق فسخ قرارداد ملکی را دارد، بایستی با رضایت کامل و بدون هیچ اجبار یا اکراهی آن را انجام دهد.
- کسی که قرارداد ملکی را فسخ میکند، باید از نظر عقلی و سنی قابل اعتماد باشد یا به عبارتی اهلیت این کار را داشته باشد.
اثر فسخ:
دقت داشته باشید که وقتی قرارداد فروش ملک فسخ میشود، از آن لحظه به بعد دیگر آن قرارداد قابل اعتبار نیست، به این معنا که اثر فسخ نسبت به آینده است و به گذشته سرایت نمیکند. این نتیجه اثرات حقوقی مهمی در خصوص منافع ناشی از مال خواهد داشت که در مقالات بعدی به آن اشاره خواهیم کرد.
*در مقاله بعدی با نکات طلایی فسخ قرار همراه مجله دلتا باشید.
