امروزه با گسترش معاملات املاک، علاوه بر خرید و فروش ، سهم زیادی از این معاملات به رهن و اجاره اختصاص دارد.با توجه به فقدان آگاهی بخش عمده جامعه از قوانین و مقررات از یک سو و ساده انگاری قراردادهای اجاره نسبت به خرید و فروش از سوی دیگر، در بسیاری موارد این سهل انگاری موجب بروز مشکلات عدیده حقوقی برای مستاجرین می گردد. از این رو ، بر آن شدیم به طور مختصر به نکات حائز اهمیت در تنظیم قرارداد اجاره اشاره کنیم که رعایت آن توسط مستاجرین، تا حد زیادی از ایجاد اختلافات در آینده جلوگیری می کند. در ادامه، مرحله به مرحله به این موارد می پردازیم :
۱- بررسی اسناد و مدارک سجلی موجر (مالک): در ابتدا، لازم است مستاجر از هویت طرف مقابل آگاه بوده و با بررسی و رویت اصل کارت ملی و شناسنامه موجر، از صحت اطلاعات و موارد اعلامی، اطمینان حاصل کند.
۲- بررسی اسناد و مدارک مالکیت: در مرحله بعد، مستاجر باید اسناد و مدارک مالکیت، از جمله اصل سند را مشاهده نموده آن را با مدارک سجلی ارائه شده تطبیق دهد تا از مالکیت ۶ دانگ موجر بر روی ملک، مطمئن گردد.
همچنین، در این مرحله و با بررسی سند مالکیت، تقریبا میتوان کلیه اطلاعات لازمه در مورد ملک را بدست آورده و آن را با موارد مندرج در قرارداد اجاره تطبیق داد. از جمله در اسناد تک برگ، در صفحه روی سند کلیه مشخصات ملک اعم از شماره سریال چاپی سند (مذکور در بالای صفحه، سمت راست)، پلاک ثبتی فرعی و اصلی، آدرس، کد پستی ملک، مالکیت ۶ دانگ مالک یا غیر آن، مشخصات سجلی مالک و سایر موارد ثبت گردیده است و می توان به سهولت آن را مورد بررسی قرار داد.
در صفحه پشت سند حاوی توضیحات، سایر موارد مهم از جمله حسب مورد وقفی بودن ملک، مشاع، طلق بودن و مواردی از این دست در همان خط ابتدایی توضیحات درج گردیده و همچنین شماره قطعات و متراژ انباری و پارکینگ (در صورتی که ملک انباری و پارکینگ داشته باشد) به همراه حدود و مشخصات آن، به تفصیل قید گردیده است که باید همه این موارد از سوی مستاجر بررسی گردد.
علاوه بر این، در خطوط انتهایی سند و در قسمت ملاحظات، سایر توضیحات مهم همچون اینکه ملک در رهن می باشد ، در طرحی عمرانی و اجرایی شهرداری قرار داشته باشد و امثالهم ذکر شده و حتما بررسی گردد.
بیشتر موارد فوق، در اسناد قدیمی و به اصطلاح منگوله دار هم ذکر شده (به استثنای مواردی چون آدرس ، کد پستی و …) و در صفحه جلد سند (حاوی شماره سریال چاپی)، صفحات دوم و سوم، صفحه ملاحظات و صفحه نقل و انتقالات به وضوح قابل مشاهده و بررسی می باشد.
۳- لزوم امضای شهود : طبق قانون، قرارداد اجاره ای که توسط دو نفر شاهد امضا شده باشد در محکمه دارای اعتباری در ردیف قرارداد اجاره با سند رسمی تلقی شده و در صورت بروز مشکل و اختلاف، می توان از مزایای آن بهره مند گشت. پس طبیعتا توصیه می گردد که قرارداد اجاره توسط دو شاهد امضا گردد.
موارد فوق به عنوان اصلی ترین ارکان یک قرارداد اجاره در همه قراردادها وجود داشته و باید به دقت بررسی گردد. اما حسب مورد در صورتی که قرارداد به وکالت انجام گیرد، اصل وکالتنامه وکیل، اختیار به اجاره واگذار نمودن ملک، اخذ اجاره بها و مدارک سجلی وکیل باید بررسی گردد. اگر یکی از طرفین شخص حقوقی (شرکت) باشد، آخرین آگهی تغییرات شرکت و آگهی صاحبان حق امضای شرکت مشاهده و سمت شخص امضا کننده قرارداد به عنوان نماینده قانونی و صاحب اختیار شرکت تائید شود. در املاک تجاری و اداری، کاربری ملک بعضا از روی سند مالکیت یا پایان کار صادره از شهرداری مشاهده شده و به درستی در قرارداد قید گردد.
موارد فوق، مهمترین نکاتی هستند که در تنظیم هر قرارداد اعم از خرید و فروش یا اجاره باید مد نظر قرار گیرند.
لازم به ذکر است، اکثر مطالب فوق الذکر، توسط مشاور املاک، پیش از تنظیم قرارداد بررسی می گردد. اما چه بهتر که خود مستاجر هم شخصا، مبادرت به بررسی و تائید اسناد و مدارک بورزد.
حالا که اطلاعات لازم برای تنظیم قرارداد اجاره را کسب کردید، اگر قصد اجاره آپارتمان در تهران یا سایر شهرستان ها را دارید حتماً از وب سایت ملکی دلتا دیدن کنید.
در همین ارتباط ببینید:
مستاجر با ملک در رهن بانک چه کند؟
مسئولیت مالک و مستاجر در تعمیرات ملک اجاره ای
