در خرید ملک، چیزی که مبنای محاسبهی قیمت قرار می گیرد متراژ است. یعنی فروشنده ی ملک،آن را با ابعاد معین به خریداران پیشنهاد می دهد. چون ابعاد ملک نقش مهمی در زمینه ی جلب نظر خریداران دارد و جزو کلیدی ترین موضوعات مد نظر آنها در انتخاب ملک می باشد، باید دقت کافی برای دقیق بودن مساحت ملک وجود داشته باشد.
اما همیشه این دقت کافی وجود ندارد و ممکن است مساحت ملک زیادتر یا کمتر از مقداری باشد که بر آن توافق شده است. در این موارد چه باید کرد؟ حقوق و وظایف دو طرف چیست؟
اینجا باید دو مورد را جداگانه بررسی کنیم؛ موردی که ملک مورد نظر خانه یا آپارتمان ساخته شده و آماده است و موردی که آپارتمان هنوز ساخته نشده و خریداران در واقع در حال پیش خرید کردن آن هستند:
۱-املاک ساخته شده
چون قیمت(ثمن) ملک بر اساس مقدار آن تعیین می شود، طبق ماده ی ۱۴۹ قانون ثبت خریدار می تواند به نسبت کسری در مقدار ملک از ثمن معامله کم کند و اگر مقدار ملک بیشتر از میزان مورد توافق بود، قیمت مازاد بر آن را بر اساس ارزش مندرج در «اولین سند انتقال» و سایر هزینه های قانونی معامله به صندوق ثبت بپردازد و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید.
۲- پیش فروش و پیش خرید آپارتمان
در این مورد یک قانون جداگانه به نام «قانون پیش فروش آپارتمان ها» در سال ۱۳۸۹ تصویب شده که بیشتر برای حمایت از «پیش خریدار» بوده است. ماده ۷ این قانون بیان می کند که اگر اختلاف متراژ مندرج در قرارداد با صورت مجلس تفکیکی تا ۵ درصد باشد هیچ یک از طرفین حق فسخ ندارند ولی اگر اختلاف بیشتر از ۵ درصد باشد، فقط پیش خریدار حق فسخ دارد؛ چه متراژ واقعی ملک کمتر باشد و چه بیشتر.
مثلا اگر در قرارداد متراژ ملک ۲۰۰ متر و از قرار متری ۵ میلیون ذکر شده باشد و در زمان تحویل، ملک ۱۹۰ یا ۲۱۰ باشد، هیچکس حق فسخ ندارد؛ چون اختلاف متراژ کمتر از ۵درصد است.
اگر مساحت واقعی کمتر از مقدار مورد توافق باشد و پیش خریدار نخواهد قرارداد را فسخ کند، فروشنده باید قیمت روز ملک را به او بدهد. اگر مقدار ملک بیشتر از مقدار مورد توافق باشد، خریدار باید قیمت مندرج در قرارداد پیش فروش( چون قبل از کامل شدن ساختمان قرارداد اصلی وجود ندارد) را به فروشنده بپردازد.
