ممکن است تاکنون پرسشی در مورد املاک وقفی به خصوص خرید و فروش قانونی آن ها پیش آمده باشد. یا این که تفاوت املاکی که با سند ملکی رسمی خرید و فروش می‌شوند با سند اوقافی در چیست؟ خرید این املاک چه دردسرهایی دارد؟ آیا قیمت این املاک تفاوتی با املاک معمولی دارند؟ در این نوشتار سعی شده است بهطور مختصر به این قبیل پرسشها پاسخ داده شود تا شما را با شرایط خرید و فروش املاک وقفی از نظر حقوقی آشنا کنیم.
صاحب ملک وقفی فقط خودتان هستید
نکتهی مهم این است که بدانید اگر خانه‌ای که خریدهاید زمین آن وقفی بوده است ، در آینده قرار نیست کسی مدعی خانه شما شود و آن را از شما بگیرد. حسنی که این دسته از املاک دارند این است که به دلیل شرایط خاص آنها قیمت‌شان بین ۵ تا ۲۰درصد نسبت به دیگر املاک کمتر است. بنابراین از نظر اقتصادی گزینهای مناسب برای کسانی که بودجه کمتری دارند محسوب می‌شود.
تفاوت عرصه و اعیان را بدانید
باید درباره املاک وقفی دو اصطلاح پر کاربرد را بشناسید «عرصه و اعیان». عرصه همان زمین املاک وقفی است که وقف شده است و شما بهطور مستقیم اجازه خرید و فروش آنها را ندارید. اعیان بنای ساخته شده روی زمین وقفی است که به نام خریدار می‌شود و اختیار فروش و اجارهی آن را خواهد داشت. این املاک دارای دو سند هستند؛ سند عرصه و سند اعیان. وقتی شما یک خانهی وقفی را با سند وقفی می‌خرید در حقیقت از متولی موقوفه زمین ملک را اجاره می‌کنید.
متولی را بشناسید
وقتی می‌خواهید خانه‌ای را در زمین وقفی بخرید، باید بدانید زمین وقف مربوط به کجاست. معمولاً موقوفات یا خاص یا عام یا متعلق به آستان قدس رضوی هستند. در موقوفات خاص متولی شخص معینی است، یعنی دولت متولی آنها نیست موقوفات عام هم توسط سازمان اوقاف و امور خیریه اداره می‌شوند. تکلیف موقوفات آستان قدس رضوی هم که مشخص است خود آستان قدس رضوی متولی امور مربوط به آنهااست. اهمیت این موضوع از آن نظر است که شما برای پرداخت اجاره زمین یا خرید و فروش ملک وقفی خود، با این متولیان سر و کار خواهید داشت.
پرداخت اجاره به متولیان
فروش و اجارهی خانه یا ساختمان وقفی به راحتی امکان پذیر است و از این نظر هیچ فرقی میان املاک با سند ملکی معمولی و املاک وقفی وجود ندارد. همچنین هزینه‌هایی که شما پرداخت می‌کنید مثل مالیات شهرداری با املاک دیگر یکی است .فقط تفاوت در قیمت خانه است که در بازار ارزانتر خریده می‌شود. یک تفاوت دیگر خانهی وقفی این است که شما باید هر سال مبلغی را به‌عنوان اجاره به متولی موقوفه بپردازید. این مبلغ چندان زیاد نیست. مثلاً برای اجاره یک زمین ۳۰۰ متری باید سالانه ۵۰ تا ۷۰ هزار تومان پرداخت کنید. این قرارداد با متولی موقوفه معمولاً هر ۵ سال یکبار تمدید می‌شود.
خرید و فروش زمین وقفی
تفاوت ملک وقفی با املاک معمولی و غیر وقف زمانی مشخص می‌شود که قصد دارید زمین وقفی خود را بفروشید،که اصولاً قانون چنین اجازه‌ای به شما نمی‌دهد. شما برای اینکه بتوانید ملک وقفی خودرا به فروش برسانید باید از متولی اصلی اجازه بگیرید. یعنی با مراجعه به شهرداری برای انجام دادن کارهای مربوطه ، شهرداری طی نامهای، شما را به سازمان اوقاف یا نزد متولی موقوفه ارجاع میدهد. در زمان نقل و انتقال زمین وقفی باید علاوه بر هزینه‌های جاری خرید و فروش یک زمین ، مبلغی را برای نقل و انتقال به متولی موقوفه پرداخت کنید. این مبلغ برابر با ۱۰درصد مابه التفاوت قیمت کارشناسی زمین هنگام خرید با قیمت کارشناسی زمین هنگام فروش است. متولی موقوفه وظیفه دارد این مبلغ را صرف اموری کند که واقف برای آن زمین در نظر گرفته است.
پرداخت وام و تسهیلات در زمین وقفی
اگر مطابق قانون و با اجازه متولی با پرداخت هزینه‌ها، زمین وقفی را خریداری کنید تمام تسهیلاتی که به یک زمین عادی تعلق می‌گیرد شامل شما هم می‌شود و می‌توانید آن را دریافت کنید. بنابراین امکان دریافت وام و ساخت‌وساز روی این زمین وجود دارد. اما یک نکته مهم اینکه شما هیچ وقت صاحب قطعی زمین وقفی نمیشوید زیرا این قرارداد «اجاره به شرط تملیک» نیست.
استعلام از متولی فراموش نشود
هرقت بخواهید یک زمین معمولی را خرید و فروش کنید حتما از اداره ثبت محل ملک استعلام بگیرید، که مالک واقعی زمین مشخص شود و مشکلی از نظر توقیف بودن یا معارض داشتن و امثال اینها نداشته باشد. اما در خرید و فروش زمین وقفی باید علاوه بر استعلام از اداره ثبت، از متولی موقوفه مثل سازمان اوقاف هم استعلام گرفته شود.
برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
