مهدی روانشاد نیا، کارشناس بازار مسکن گفت: با توجه به این که بیشترین معاملات مربوط به واحدهای کمتر از ۵۰۰ میلیون تومان، کمتر از ۹۰ متر مربع و بین ۳ تا ۴ میلیون تومان در هر متر مربع است برخلاف دوره‌های قبل، قشر متوسط جامعه از عوامل مهم رونق بخش مسکن خواهند بود.
مهدی روانشادنیا اظهارداشت: آخرین آمار ارایه شده از معاملات مسکن شهر تهران در مهرماه حاکی است واحدهای دارای قیمت بیش از ۱۰ میلیون تومان در هر متر مربع ۵ و ۴ دهم درصد معاملات، واحدهای بیش از ۹ میلیون تومان ۱۰ درصد، واحدهای بالای ۸ میلیون تومان ۱۵ درصد و واحدهای ۷ میلیون تومان در هر متر مربع ۲۰ درصد معاملات را از آن خود کرده اند.
از سوی دیگر بیشترین فراوانی خرید و فروش مربوط به واحدهای دارای قیمت بین ۳ تا ۴ میلیون تومان با سهم ۳۰ درصد از کل معاملات بوده است. این نمایه نشان می‌دهد که تمرکز بازار روی قیمت و متراژهای متوسط است.
وی افزود: با بررسی زیربنای واحدهای فروش رفته متوجه می‌شویم واحدهای بالای ۱۵۰ متر مربع کمتر از ۱۰ درصد از کل معاملات را به خود اختصاص داده اند، حدود ۳۰ درصد فروش مربوط به واحدهای ۱۰۰ تا ۱۵۰ متر و ۳۲ درصد معاملات مربوط به واحدهای ۶۰ تا ۸۰ متر مربع بوده است.
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: درنتیجه، کمتراز ۱۰ درصد معاملات به واحدهای دارای ارزش بیش از یک میلیارد تومان مربوط شده است، واحدهای بین ۵۰۰ میلیون تا یک میلیارد حدود ۲۰ درصد کل معاملات را به خود اختصاص دادند. یعنی ۳۰ درصد کل معاملات مربوط به واحدهای بیش از۵۰۰ میلیون تومان بوده و ۷۰ درصد دیگر را واحدهای دارای ارزش کمتر از ۵۰۰ میلیون تومان در بر گرفته است.
روانشادنیا با بیان این‌که میانگین ۴ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان قیمت مسکن شهر تهران نباید باعث گمراهی خریداران شودگفت: اگرچه قیمت میانگین شهر تهران حدود ۴ میلیون ۸۰۰ هزار تومان در مهرماه اعلام شده اما نکته قابل توجه این است که تمرکز خواسته‌های مردم برای واحدهای کمتر از ۹۰ متر مربع، قیمت کمتر از میانگین شهر تهران و قیمت زیر ۵۰۰ میلیون تومان است که نشان دهنده میزان تقاضا در بازار مسکن است.
وی خاطرنشان کرد: از بین سه گروه سرمایه گذاران حرفه‌ای، سوداگران مقطعی و مصرف‌کننندگان، طیف سوم بیشترین حضور را در بازار مسکن دارند که نشان می‌دهد هم‌اکنون در بازار مسکن، وزنه تقاضا از عرضه سنگین تراست.
به گفته روانشادنیا، هم‌اکنون حدود ۷۰ درصد تقاضای مسکن برای واحدهای کمتر از ۱۰۰ متر است در حالی که ۷۰ درصد عرضه در واحدهای بالای ۱۰۰ متر انجام می‌شود.
این باعث شده از یک طرف با واحدهای خالی و از طرف دیگر با تقاضا هایی روبه رو شویم که به راحتی قابل پاسخ نیست. به طور مثال در بازار مسکن امروز شهر تهران پیدا کردن واحدهای کمتر از ۵۰۰ میلیون متناسب با سلیقه و توان خرید طیف متوسط به سبب تقاضای ۷۰ درصدی در بین این گروه کاری دشواراست.
وی با اشاره به ورود تدریجی متقاضیان از طریق تسهیلات بانکی به بازار مسکن پیش‌بینی کرد: اگر وام‌های “مسکن یکم” و “تسه” وارد بازار شود با توجه به تقاضای مصرفی که ایجاد خواهد شد در دوره پیش رو در بازار مسکن متاسفانه یا خوش بختانه افزایش قیمت‌ها از واحدهای متوسط، کوچک و ارزان قیمت شروع می‌شود؛ چیزی که در گذشته با آن روبه رو نبودیم.
در گذشته با مسکن مهر به بخشی از تقاضای قشر آسیب‌پذیر و با تولید واحدهای لوکس به بخش مرفه جامعه پاسخ داده اما از قشر متوسط غفلت شد.
این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: در دوره‌های قبل کسانی که به قصد سوددهی وارد بازار مسکن می‌شدند تقاضا را دراین بخش تحریک می‌کردند اما در مقطع کنونی آغازکننده هر نوع تغییر و تحولی در بازار مسکن قشر متوسط و مصرف‌کنندگان واقعی هستند؛ بنابراین سمت عرضه در نیمه دوم امسال و نیمه اول سال آینده باید تمرکز خود را روی این گروه از متقاضیان قرار دهد.
