ابطال مبایعه نامه مربوط به خرید و فروش ملک معمولاً شرایطی دارد که گاهی مربوط به مفاد نوشته شده در مبایعهنامه و گاهی مربوط به شرایط خارج از قرارداد است که، بعد از انجام معامله در روابط دو طرف بهوجود میآید. در این مطلب ابتدا به تعریف مبایعه نامه و سپس به بیان مختصری از شرایط نوشته شده در مبایعه نامه و توافقاتی که باعث ابطال آن می شود و در آخر به ذکر موارد خارج از قرارداد پرداختهایم.
تعریف مبایعه نامه:
معمولاً افراد هنگام خرید و فروش ملک قبل از اینکه سند رسمی تنظیم کنند نوشتهایی پیرامون شرایط قرارداد و آنچه را که توافق کردهاند یا بهصورت دستنویس یا با حضور در دفاتر املاک در فرمهایی مینویسند که مبایعهنامه نامیده می شود.
شرایط ابطال در مفاد مبایعه نامه:
پرونده های قضایی مطرح شده در محاکم دادگستری در این مورد آمار بالایی دارند و بیشتر موضوع آنها در مورد مفاد مبایعهنامه و پیامد های آن است و گاهی تاحدی تاثیرگذارند که باعث ابطال مبایعهنامه میشوند. مثلاً براساس قانون پیشفروش ساختمان حتی اگر مبایعهنامه در بنگاه املاک معتبر تنظیم شده باشد ممنوع است، این شرط مربوط به تنظیم مبایعهنامه است که اگر رعایت نشود باعث ابطال مبایعهنامه میشود.
اگر دو طرف باهم توافق کرده باشند که برای انجام معامله تشریفاتی را انجام دهند، این تشریفات در قالب شروط و تعهدات از جانب هر دو طرف در مبایعهنامه نوشته میشود. درصورتی که این شروط و تعهدات انجام نشوند، مالکیت وجود نداشته و مبایعهنامه باطل و بی اثر میشود. زیرا اگر در مبایعهنامه برای مالکیت خریدار شرایطی نوشته شود این مبایعهنامه برای خریدار ایجاد مالکیت نمیکند .
تا زمانی که شروط رعایت و تعهدات انجام نشود مبایعهنامهی نوشته شده اثری ندارد. حتی در پارهای موارد نیز مبایعهنامه باطل است مثلاً اگر در مبایعهنامه شرط شده باشد که خریدار مبلغ معامله را بهصورت اقساط و در سررسید های تعیین شده پرداخت کند و تا پرداخت آخرین قسط صاحب ملک نیست، چنانچه این شرط انجام نشود خریدار، تا پایان پرداخت اقساط، مالک شناخته نمیشود.حتی ممکن است شرط شود درصورتی که خریدار یکی از اقساط را پرداخت نکرد مبایعه نامه باطل شود، در این صورت عدم پرداخت هریک از اقساط مبایعهنامه را باطل میکند.
موارد ابطال خارج از قرارداد:
اقاله: بر اساس اصول حقوقی مبایعه نامه را عقد لازم میدانیم یعنی قراردادی که نمیتوان آن را یک طرفه و بدون رضایت طرف دیگر منحل کرد و از بین برد. حال اگر هر یک از دوطرف معامله نتواند یا نخواهد تعهدات خود را انجام دهد و یا با توجه به شرایط اقتصادی خود از مبایعه نامه راضی نباشد میتواند با جلب رضایت طرف مقابل ، معامله را اقاله کرده و هرکدام هر چیزی که در ازای معامله پرداخته پس بگیردکه به این کار اقاله میگویند .
خیارات: گاهی در اجرای موضوع مبایعه نامه اتفاقی رخ میدهد که باعث ایجاد ضرر به یک یا هردو طرف معامله میشود در این شرایط فرد متضرر میتواند با استفاده از خیارات قانونی ( یعنی اختیاراتی که در قانون برای این شرایط به معامله کنندگان داده شده است) استفاده کند و با مراجعه به مراجع قضایی دادخواست ابطال مبایعه نامه تنظیم کند.
خیاراتی که بیشتر برای خرید و فروش ملک استفاده میشوند شامل: خیار مجلس ،خیار تأخیر ثمن و خیار حیوان هستند با این توضیح که خیار مجلس برای هردوطرف قرارداد است تا زمانی که از هم جدا نشده و در همان جلسه که مبایعه نامه را نوشتهاند هر دو حضور دارند میتوانند پس از امضای آن در همان جلسه مبایعه نامه و توافقات آن را بر هم بزنند . خیار تأخیر ثمن به فروشنده اختصاص دارد و آن در صورتی است که در مبایعه نامه برای پرداخت مبلغ معامله مدت و شرایطی تعیین نکرده باشند و ۳ روز از امضای مبایعه نامه بگذرد و خریدار تمام مبلغ را پرداخت نکرده باشد. در این حالت فروشنده میتواند با مراجعه به مراجع قضایی اقدام به فسخ و بر هم زدن و در واقع ابطال مبایعه نامه کند.
شایان ذکر است که اگر خریدار حتی بخشی از مبلغ معامله را پرداخت کرده یا حتی اگر در ازای آن چک داده باشد این کار در حکم پرداخت است و فروشنده نمی تواند از خیار تأخیر ثمن استفاده کند. خیار حیوان هم همانطور که از نامش پیداست مربوط به خرید و فروش حیوان است و ربطی به ملک ندارد.
سایر خیارات مندرج در قانون مختص سایر عقود و قراردادها است و در مواردی که فرضاً اختلاف قیمت زیادی وجود داشته باشد یا یکی از دو طرف از حیله و تقلبی استفاده کرده باشد یا به عنوان مثال در ملک یا کالای مورد معامله عیبی وجود داشته باشد که در زمان تنظیم مبایعه نامه پوشانده شده باشد یا پس از تحویل فاقد اوصاف مورد توافق باشد خریدار میتواند بر اساس آن تقاضای ابطال معامله کند .
انفساخ: یعنی برهم خوردن خود بهخود مبایعهنامه و آن در صورتی است که مورد معامله قبل از اینکه تحویل و تسلیم خریدار شود از بین برود. مثلا ملک مورد معامله در اثر وقوع زلزله ویران شود و دیگر قابلیت سکونت نداشته باشد. دراین صورت مبایعه نامه از بین میرود که در اصطلاح انفساخ صورت گرفته است .
برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
