سوالاتی پیرامون تخلیه فوری ملک استیجاری

تخلیه فوری ملک استیجاری همیشه یکی از دغدغه‎های هر صاحب ملکی است. در این مطلب  به پرسش‎های بسیاری از مخاطبان که در این باره  مطرح کرده‎اند؛ پاسخ می‎دهیم.

۱-تخلیه ملک تجاری

سوال : آیا مقررات تخلیه‎ی فوری سال ۷۶ شامل اجاره‎ی اماکن با کاربری تجاری هم می‎شود؟

جواب: بله. قانون سال ۷۶ در ماده‎ی یک؛ کلیه‎ی محل‎های استیجاری را با هر کاربری در برگرفته است؛ البته به شرطی که قرارداد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ و همچنین موضوع دعوا راجع به سرقفلی و حق کسب و پیشه نباشد.

۲-تخلیه‎ با اجاره‎نامه‎‎های بدون کد رهگیری

سوال:  آیا می‎شود اجاره‎نامه‎هایی را که کد رهگیری ندارند از طریق شورای حل اختلاف پیگیری کرد؟

جواب: بله. در صورتی که اجاره‎نامه‎ی شما شرایط ماده دو قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ را داشته باشد، می‎توان در شورای حل اختلاف برای تخلیه فوری ملک اقدام کرد. در این مورد هیچ فرقی بین اجاره‎نامه‎هایی که دست‎نوشته هستند و اجاره‎نامه‎هایی که توسط دفاتر اسناد رسمی و دفاتر املاک نوشته شده‎اند؛ نیست.

۳-تخلیه به دلیل پرداخت نشدن اجاره‎بها

سوال: مستأجر چند ماه است اجاره پرداخت نمی‎کند و مهلت اجاره‎نامه هم تمام نشده است. آیا از طریق شورای حل اختلاف می‎توانم یک هفته‎ای دستور تخلیه را بگیرم ؟

جواب: خیر. شما زمانی می‎توانید ازطریق شورای حل اختلاف دستور تخلیه‎ فوری بگیرید که مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد اما با توجه به شرایط شما باید از طریق دادگاه محل وقوع ملک دادخواستی مبنی بر فسخ قرارداد و صدور حکم تخلیه تنظیم کرد که معمولاً روند انجام آن بیش از ۶ماه طول می‎کشد؛ بنابراین  اگر از مدت قراردادتان زمان کمی باقی مانده، بهتر است صبر کنید تا قراردادتان تمام شود و سپس از طریق مراجعه به شورای حل اختلاف،  صدور دستور تخلیه‎ی فوری را در خواست کنید که معمولاً ظرف  یک هفته انجام می‎شود.

۴-تخلیه با پرداخت مبلغ ودیعه

 سوال: آیا موجر می‎تواند قبل از پرداخت مبلغ ودیعه دستور تخلیه بگیرد؟

جواب: در صورتی که مدت قرارداد اجاره تمام شده باشد با تقاضای موجر، شورا دستور تخلیه را صادر می‎کند اما تا زمانی‎که موجر تمام مبلغ ودیعه را  به صندوق دادگستری واریز نکند و فیش آن را به شورا تحویل ندهد، دستور صادره از طریق اجرای احکام، اجرا نمی‎شود.

۵-مطالبه‎ی اجاره‎بهای معوقه و تقاضای تخلیه

 سوال: اگر مستأجر بابت اجاره‎بها بدهکار باشد، آیا موجر می‎تواند هم‎زمان  با تقاضای دستور تخلیه، اجاره‎بهای  معوقه و خسارات وارد بر ملک را مطالبه کند؟

 جواب: بله می‎تواند هر دو را هم‎زمان در یک دادخواست ارائه دهد اما در این‎صورت نمی‎تواند از مزایای تخلیه‎ی فوری استفاده کند؛ زیرا برای رسیدگی به دعوای مطالبه‎ی اجاره‎بهای معوقه و تعیین میزان خسارات وارد بر ملک، باید کارشناس تعیین و طبق نظر کارشناسی میزان خسارات مشخص شود که معمولا” گاهی  بیش از ۶ ماه زمان می‎برد؛ بنابراین بهتر است ابتدا تقاضای تخلیه را مطرح کرد و سپس دادخواست  مطالبه‎ی اجاره‎بهای معوقه وخسارت طرح شود.

۶-تخلیه‎ی ملک تجاری سرقفلی دار

 سوال: برای تخلیه‎ی یک ملک تجاری که سرقفلی دارد، به کجا مراجعه کنم؟

جواب: فقط به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کنید؛ زیرا شورای حل اختلاف برای رسیدگی به دعاوی مربوط به سرقفلی و دعاوی حق کسب و پیشه، صلاحیت رسیدگی ندارد.

۷- تخلیه با کپی اجاره‌نامه

 سوال: اصل اجاره‎نامه را گم کرده‎ام؛ آیا می‎توانم با کپی اجاره‎نامه برای تخلیه فوری اقدام کنم؟

  جواب: بله، می‎توانید؛ اما با توجه به این‎که  ارائه نکردن نسخه اصلی مستند دعوا از جمله  ایرادهایی است که خوانده می‎تواند در جلسه‎ی اول دادگاه  مطرح کند ، مستأجر حق دارد در دادگاه از کپی شما ایراد بگیرد و یا حتی رابطه‎ی استیجاری را انکار کند. در این‎صورت شما  می‎توانید از شورای حل اختلاف تقاضا کنید که شورا از بنگاه تنظیم کننده، نسخه‎ی سوم قرارداد اجاره را بگیرد یا این‎که توسط بنگاه ملکی همان کپی اجاره‎نامه تأیید و به شورا ارائه شود.

۸- تخلیه‎ی ملک استیجاری پس از گذشت زمان طولانی

سوال: ملکی داریم با کاربری مسکونی که ۱۸ سال پیش آن را اجاره داده‎ایم و تاکنون مستأجر بدون تمدید از آن استفاده می‎کرده، آیا می‎توانیم پس از گذشت این همه سال بدون تمدید از روش تخلیه فوری برای  این ملک استفاده کنیم؟

 جواب: در صورتی که قرارداد اجاره‎ی شما تابع شرایط مندرج در قانون سال ۷۶ باشد و از آن  استفاده‎ی مسکونی شده باشد، می‎توانید با مراجعه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، درخواست تخلیه فوری ملک کنید.

۹- تخلیه به علت وجود حق فسخ در قرارداد

سوال: در قرارداد اجاره شرط شده هرگاه یکی از دوطرف بخواهد قبل از پایان مدت اجاره، قرارداد را فسخ کند، باید با پرداخت یک ماه اجاره به‎عنوان خسارت، قرارداد را فسخ کند. در این‎صورت اگر موجر با پرداخت خسارت بخواهد از حق فسخ خود استفاده کند و مستأجر نخواهد ملک را تخلیه کند، آیا موجر می‎تواند با حق فسخی که دارد از طریق شورای حل اختلاف دستور تخلیه فوری ملک را بگیرد؟

 جواب: خیر. فقط درصورتی می‎تواند درخواست تخلیه فوری کند که مدت اجاره‎نامه تمام شده باشد. اگر مستأجر راضی به تخلیه نشد، باید با مراجعه به دادگاه محل وقوع ملک، دادخواست صدور حکم تخلیه و فسخ قرارداد را مطرح کند.

برای مطالعه‎ی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.