ثبت ملک مانند دیگر کارهای اداری دارای مراحلی است. از آنجا که فرایند ثبت املاک از قانون ثبت تبعیت میکند این قانون به لحاظ تخصصی بودن حاوی اصطلاحات پیچیدهای است که گاهی افراد را در روند مراحل ثبتی دچار ابهام و سر درگمی میکند. بنابراین در این نوشتار، مفاهیم این اصطلاحات را شرح میدهیم .
املاک مجهول المالک:
آن دسته از املاکی که در دفتر توزیع اظهارنامه بهنام شخص معرفی شده‌اند اما مالک اقدامی برای ثبت ملک بهنام خود نکرده املاک مجهول المالک هستند. مالک این اموال میتواند با مدارک خود به انضمام قولنامه، ثبت ملک بهنام خود در دفاتر ثبت را تقاضا کند.
املاک ثبتی:
املاکی هستند که نام مالک و حدود مشخصات ملک در دفاتر ادارهی ثبت درج شده و در واقع سابقهی ثبتی ملک مشخص و موجود است که همان املاک ثبت شده هستند.
املاک مشاعی:
وقتی یک ملک چند مالک داشته باشد و همگی در استفاده از آن ملک سهم داشته باشند و حدود سهم ایشان مشخص نباشد در سند مالکیت، مشاعی بودن آن ملک درج میشود.
املاک جاری:
این املاک در دفاتر املاک ادارهی ثبت سابقه ثبتی یعنی سند مالکیت ندارند ، برای صدور سند مالکیت این املاک باید ابتدا برایشان تحدید حدود انجام شود، تحدید حدود پس از مشخص شدن ، از طریق آگهی که به آن آگهی تحدید حدود میگویند به آگاهی همگان میرسد، تا اگر شخصی نسبت به این ملک ادعایی دارد و یا دارای حقوقی هستند از قبیل حق ارتفاق یعنی حق عبور و مرور ، اعتراض خود را مطرح کنند.
املاک موروثی:
هرکس ملکی به نام او به ثبت رسیده باشد پس از فوت به ورثه اش منتقل میشود. ورثه باید همراه با مدارک خود که شامل فرم های تقاضای صدور سند مالکیت ،گواهی انحصار وراثت ، فرم ۱۹ مالیاتی و اصل سند مالکیت متوفی است به اداره ثبت مراجعه کرده و در خواست صدور سند مالکیت کنند.
تبدیل اسناد مشاعی به یک جلد:
هنگامی که مالکان یک ملک سهام مشاعی خود را به یک نفر منتقل می‌کنند، خریدار چنین ملکی باید با مراجعه به ادارهی ثبت محل وقوع ملک و ارائهی سند مالکیت مشاعی خود، درخواست صدور سند مالکیت به نام خود کند.
سندمالکیت المثنی:
گاهی ممکن است سند مالکیت گم شود یا به هر طریقی ازبین برود. دراین مواقع مالک باید از ادارهی ثبت محل وقوع ملک تقاضای صدور سند مالکیت المثنی کند.
سند تعویضی:
گاهی ممکن است در اثر بیتوجهی مالک در نگهداری سند ملک یا در اثر وقوع حوادث غیر مترقبه مثل سیل و آتش سوزی، سند مالکیت غیر قابل استفاده شود در این شرایط مالک میتواند لاشهی سند را به ادارهی ثبت محل وقوع ملک ببرد و تقاضای صدور سند جدید کند.
افراز:
به هریک از مالکان که در یک ملک غیر منقول مشاع بهطور مشترک شریک هستند شرکا ملک مشاع گویند. هریک از شرکا میتواند نسبت به جدا سازی سهم خود از دیگران با درخواست افراز از ادارهی ثبت محل اقدام کند.
تفکیک:
وقتی که میخواهند یک ملک غیر منقول را به قطعات کوچکتر تقسیم کنند خواه مشاع باشد یا غیر مشاع به این عملیات تفکیک میگویند مثلاً مالک زمین هزار هکتاری میخواهد زمینش را به قطعات کوچکتری تقسیم کند باید از ادارهی ثبت محل وقوع ملک تقاضای تفکیک کند.
استعلام:
قبل از انجام معاملات ملکی معمولاً در مورد سابقهی ثبتی ملک تحقیق می‌کنند که به آن استعلام میگویند.
سند معارض:
اگر دوبار سند مالکیت برای تمام یا قسمتی از یک ملک صادر شود سند مالکیت دومی را سند معارض گویند که برای ابطال آن صدور حکم قطعی از دادگاه لازم است .تا زمانی که حکم دادگاه مبنی بر صحت سند دوم صادر نشده است به میزان تعارض سند دوم، سند معارض گفته میشود.
تجمیع حدود:
معمولاً در بافتهای فرسوده شهری زمانی که میخواهند دو یا تعدادی از املاک را بازسازی کنند همه را بهصورت واحد در میآورند و یا چند قطعه زمین را به هم وصل می‌کنند. در واقع املاک کوچک مجاور هم را برای ساخت و ساز بهتر بهصورت یک پارچه در میآورند ، برای این کار، مالکان این املاک، اسناد مالکیت خود را به ادارهی ثبت محل وقوع ملک برده و تقاضای تجمیع املاک کنند.
عرصه و اعیان:
در حقوق ثبت به هر ساختمان و بنایی که روی زمین ساخته میشود اعیان و به زمین عرصه گفته میشود.
ملک بازداشتی:
به هر دلیلی ممکن است املاکی که در اداره ثبت به نام اشخاص به ثبت رسیدهاند ازجانب مراجع قضایی دستور توقیف آنها با قید مشخصات کامل مالک و پلاک ثبتی صادر شود. در این صورت دیگر امکان هیچگونه نقل و انتقالی در ملک توقیف شده وجود ندارد. در این مواقع اصطلاحاً میگویند ملک بازداشتی دارد. رفع بازداشت از این املاک باید از طریق نامهای ممهور به مهر مرجع قضایی و توسط همان نهادی که دستور توقیف را صادر کرده بوده صورت گیرد.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
