قوانین مشارکت در ساخت

قوانین مشارکت در ساخت را در مطالب قبل بررسی و به ویژگی های آن نیز اشاره کرده‎ایم . اما نباید از این موضوع غافل شویم که ریسک مالکان در این قرارداد به مراتب بیشتر از سازندگان است. به دلیل اینکه یک طرف قرارداد تمام سرمایه خود (زمین یا ملک کلنگی) را به صورت یک‎جا در اختیار سازنده ای می‎گذارد که در آغاز شراکت  متعهد به ساخت پروژه‎ای است که در اغلب موارد هزینه کامل ساخت و ساز را ندارد و  قرار است در این سرمایه گذاری به صورت تدریجی و مرحله ای ( طی چند سال ) هزینه ‎کند. حتی در برخی موارد ممکن است نتیجه ای حاصل نشود. لذا دقت لازم را در انتخاب سازنده، نوشتن قرارداد و انتخاب مشاور و داور داشته باشید.

برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت به ادامه نکات حقوقی مطلب قبل می پردازیم:

•  قبل از تحویل ملک به سازنده کلیه عوارض شهرداری، بدهی های برق، آب، گاز، تلفن و … را تسویه کرده و با دریافت رسید کتبی و بعد از صدور جواز و دریافت مبلغ بلاعوض ملک را به سازنده تحویل دهید.

 تعهدات کلی سازنده

• سازنده طی اجرای قرارداد مشارکت در ساخت تعهداتی متعدد را بر عهده دارد که در شرایط مختلف این تعهدات متفاوت است. مهم ترین تعهدات سازنده عبارت اند از:

1. پرداخت هزینه های ساختمانی پروژه
2. پرداخت هزینه های اداری پروژه ( مثل دریافت جواز و …)
3. پرداخت مبلغ بلاعوض و مبلغی به عنوان اجاره بها به مالک طی مراحل ساخت

شایان ذکر است که پرداخت هرگونه جریمه (­ از جمله جرائم مربوط به کمیسیون ماده ۱۰۰، فضای سبز، شهرداری، نظام مهندسی، سازمان پارک ها و… اصولا بر عهده­ سازنده است.

• در تعیین بلاعوض به این نکته توجه کنید که لزوما سازنده‎ای که بلاعوض بیشتری می­ دهد، سازنده بهتری نیست. در این خصوص  با کارشناس مشارکت در ساخت مشورت کرده و سعی کنید دریافت بلا عوض قرارداد با چک بانکی صورت گیرد. در صورت وصول نشدن چک­های بلاعوض، در قرارداد مشارکت در ساخت ضرر و زیان و حق فسخ یک طرفه برای مالک در نظر گرفته شود.

• در قراردادهای مشارکت در ساخت اگر عبارت “طرفین خیار تدلیس، و خیار غبن فاحش یا افحش را از خود سلب و ساقط می­ نمایند” قیدشود، شما بعد از امضای قرارداد دیگر نمی‎توانید شکایتی تحت عنوان کلاهبرداری یا مغبون شدن (ضرر کردن) داشته باشید.

•  توصیه می‎شود که تا زمان پایان عملیات ساختمانی، پیش فروش ساختمان صورت نگیرد و این حق به سازنده داده نشود. اما در صورتی‎که تصمیم به پیش فروش گرفته شد با توجه به تعداد طبقات، متراژ ملک و .. سعی کنید تا قبل از پایان سفت کاری این اجازه به سازنده داده نشود و پس از آن هم فقط به نسبت سهمی که از عرصه برای سازنده در نظر گرفته شده و با توافق کتبی مالک ( مالکین – نماینده مالک) پیش فروش صورت گیرد.

مراحل انتقال قدرالسهم سازنده

• انتقال قدرالسهم به نام سازنده در سه الی چهار مرحله و با توجه به هزینه هایی که سازنده کرده است صورت گیرد:

1. پس از دریافت جواز (دریافت بلاعوض – تخلیه ملک )
2. پس از پایان مرحله سفت کاری
3. پس از تحویل ملک قابل سکونت ( اصطلاحا بعد از اتمام جاروکشی ملک )
4. پس از دریافت صورت مجلس تفکیکی

•  گاهی برخی از سازنده گان پیشنهاد می­‎دهند برای کاهش مالیات نقل و انتقال املاک در ابتدای کار و برای یک مرتبه سهم شان را به نام ایشان کنید و از شما می خواهد در خصوص این مقدار، وکالت­ های فروش بلاعزل به شما (مالک) بدهید و پس از انجام تعهداتش، طی زمان بندی مشخص شده هر وکالت اعطایی به او نیز باطل گردد.این راهکار از نظر حقوقی توصیه نمی شود.
•  برای دریافت پایان کار ساختمان هیچ نیازی به پایان نازک کاری ساختمان نیست. هرگونه تاخیر در مراحل اداری که ناشی از قصور سازنده نبوده و خارج از اراده­ ی سازنده باشد متناسب با این تاخیرها و با تایید مالک به مدت قرارداد افزوده خواهد شد. در غیر این صورت شامل ضرر و زیان است.
•  برای قرارداد مشارکت در ساخت در کلیه صفحات یک شماره قرارداد واحد و تاریخ امضا تعیین شود. تمام صفحات قرارداد باید امضا و اثر انگشت داشته باشد.
•  در بالای تمام صفحات “قرارداد مشارکت در ساخت” را ذکر کنید و از عنوان قرارداد مشارکت مدنی، مبایعه نامه، معامله، بیع و … برای قرارداد استفاده نشود.
•  حق دریافت هرگونه وام و همچنین حق واگذاری کل قرارداد به غیر را از سازنده سلب و ساقط کنید.
•  هر گونه توافق جدید را در قالب متمم قرارداد تنظیم و به اطلاع داور برسانید. همچنین در صورت تخلف سازنده از مفاد قرارداد موضوع را به اطلاع داور رسانده و در صورت نیاز از طریق اظهارنامه به سازنده و داور ارسال کنید.

•  فهرست کاملی از مصالح ساختمانی و لوازم مرتبط و مورد نظر برای استفاده در ساخت به صورت شفاف و با جزئیات کامل مثل نام،مدل،کشور سازنده، رنگ، جنس و …  به‎صورت مکتوب تهیه و پس از امضا سازنده و مالک ضمیمه قرارداد مشارکت در ساخت شود. چون رعایت نکردن این نکات جزء مواردی است که بیشتر اختلاف نظرها پس ازتنظیم قرارداد را در بر دارد.

شایان ذکر است که ،اگر سازنده در انتهای فهرست  مصالح و لوازم مورد نیاز عبارت ” یا مشابه” را ذکر کرد، مخالفت کنید تا از اختلاف های بعدی در این مورد جلوگیری شود و تغییر این فهرست را فقط با تایید کتبی مالک بپذیرید.

•  اگر قبل از شروع ساخت و ساز قصد تجمیع املاک فرسوده یا زمین های مجاور جهت استفاده از تراکم تشویقی بر اساس طرح نوسازی بافت فرسوده برای پروژه خود را دارید، می‎توانید با مالکان زمین های مجاور قرارداد معاوضه زمین یا ملک کلنگی آن‎ها با آپارتمان منعقد کنید و این قرارداد به عنوان متممی به قرارداد مشارکت در ساخت اصلی باشد.
• پس از امضای قرارداد مشارکت در ساخت فقط برای انجام امور اداری وکالت کاری به صورت مدت دار به سازنده داده شود. از وکالت دادن در بقیه موارد جلوگیری شود.
•  کلیه چک هایی که در زمان قرارداد صادر می‎شود در حضور کارشناس قرارداد یا داور و شاهدان تنظیم و امضاء و مبادله شوند و از کلیه چک ها کپی گرفته شود.( چک­ های قرارداد مشارکت در ساخت به دلیل اینکه بابت قراردادصادر می‎شوند، جنبه کیفری نخواهند داشت.)
•  در خصوص پارکینگ ها و انباری ها حتمادر قرارداد مشارکت در ساخت قید شود که به نسبت قدر السهم هر طرف تقسیم خواهد شد. ترتیب انتخاب پارکینگ و انباری ها را مشخص کنید و با تایید نقشه­ های معماری تکلیف پارکینگ­ ها و انباری­ ها  به لحاظ رعایت ضوابط طراحی پارکینگ ها در پروژه های مسکونی و اداری مشخص شود.
•  با توجه به بروزرسانی قواعد و مقررات ادارات و سازمان هایی چون آتش نشانی، شهرداری، نظام مهندسی و … و آگاه نبودن برخی از سازنده گان توصیه می شود مالک نسبت به آخرین ضوابط و مقررات اجرایی از افراد متخصص تحقیق به عمل آورید و به اطلاع سازنده نیز برسانید.
•  ذکر ” این قرارداد طبق ماده ۱۰ قانون مدنی با علم و آگاهی کامل طرفین نسبت به مورد معامله و مفاد قرارداد تنظیم و امضا شده است” ضروری است.

برای مطالعه‎ ی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی مجله دلتا مراجعه کنید.