فروش ملک مشاع از آنجاکه یک ملک است و دارای چندین مالک، کمی پیچیدهتر از ملک غیر مشاع است. امکان دارد از نظر قیمت، برای ملکی که مشاع است به نسبت ملک مفروز (مفروز ملکی است که یک مالک دارد) قیمتی پایین‌تر از قیمت واقعی ملک در نظر گرفته شود.
بنابراین هنگام خرید و فروش ملک مشاع باید دقت کافی داشت. در این مجال قصد داریم ضمن تعریف واژهی مشاع به بررسی مطالبی پیرامون فروش ملک مشاع بپردازیم.
تعریف مشاع: مشاع دراصطلاح به معنی ملک تقسیم نشده‌ای است که میان دو یا چند تن مشترک باشد. مشاع در مقابل مفروز به معنای جداکرده که مالکان و حدود مالکیتشان مشخص شده است.
فروش ملک مشاع یکی دیگر از انواع سند ملکی است که بین چند شریک، تقسیم شده باشد و نشان دهندهی ملکی است که مالکان متعدد دارد. مالکان ملک مشاع در جزء جزء ملک شریک هستند بدون اینکه سهم آنان مشخص باشد.
توجه داشته باشید گاهی ممکن است مقدار سهم مالکان یکسان یا متفاوت باشد. برای مثال وقتی دو نفر مالک زمین مشاعی باشند و یک نفر دو دانگ داشته باشد و دیگری چهار دانگ، سهم نفر اول نصف سهم نفر دوم است.
اما به هر حال هر دو نفر در تمام بخش‌های زمین سهیم و به طور مشاع در یک ملک شریک هستند و هیچ یک از دو مالک نمیتواند بخشی از زمین را جدا و هر طور بخواهد از آن استفاده کند.
همانطور که گفته شد واژهی مشاع در مقابل واژهی مفروز است و آن زمانی است که مال مشاع با توافق مالکان یا از طریق قانونی تقسیم و به عبارتی افراز شده است. در این حالت، سهم هر مالک از دیگری جدا شده و میتواند به طور مستقل از آن استفاده کند.
از نظر قانونی برای فروش و حتی افراز بخشی از ملک مشاع طبق قوانین شرایطی وجود دارد که مالکان باید آن را رعایت کنند با این توضیح که :
تقسیم و فروش ملک مشاع فقط باید با حضور و رضایت همهی مالکان انجام شود یا در مواردی که یکی از مالکان هنوز به سن قانونی نرسیده باشد، از سلامت عقل برخوردار نباشد و یا بنا بر شرایطی شخصی غایب باشد، برای فروش ملک، نیاز به صدور رأی از دادگاه صالح خواهد داشت.
یا هنگامی که مالکان در خصوص شراکت یا تقسیم ملک دچار مشکل شوند، نیاز است تا ملک را از حالت مشاع درآورند و سهم خود را به صورت ملک مفروز و جداگانه مشخص کنند. برای این کار لازم است تا همه شرکاء در مورد مفروز کردن ملک به توافق برسند.
مراحل فروش ملک مشاع:
مرحله اول؛ در مورد ملک ، پلاک ، زمین و مستغلات مبنی بر غیرقابل افراز بودن،تصمیم یا حکم قطعی باید از مراجع قانونی صالح چه از طریق اداره ثبت و چه ازطریق دادگاه صادر شود.
مرحله دوم؛ امکان در خواست فروش ملک مشاع، توسط هر یک از شرکاء ممکن است. یعنی هر یک از شرکا به تنهایی میتواند با مراجعه به مراجع صالح درخواست فروش ملک مشاع را بدهد.
مرحله سوم؛ مجوز فروش ملک مشاع باید از طریق دادگاه صادر شود و بدون مجوز نمیتوان ملک مشاع را فروخت .به این معنا که یکی از دو شریک پس از مراجعه به دادگستری و درخواست فروش ملک مشاع غیرقابل افراز، از دادگاه مجوزر فروش ملک را بگیرد و بدون داشتن این مجوز امکان فروش ملک وجود ندارد.
مرحله چهارم؛ ملک از طریق مزایده فروخته شود. در مزایده، کارشناس ، قیمت پایه برای ملک تعیین میکند و کسی برنده مزایده است که بالاترین قیمت را پیشنهاد کرده باشد.
نکته حائز اهمیت این است که غیبت شرکاء یا شخص ثالث در جلسه مزایده مانع از انجام مزایده نیست و همان شخصی که درخواست فروش ملک مشاع کرده است خودش هم میتواند خریدار ملک مشاع باشد.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنیهای حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
