از سند ملکی وکالتی چه می‎دانید؟(بخش اول)

سند ملکی وکالتی: به سندی گفته می‎شود که به نام شخص دیگری به عنوان وکیل فروشنده تنظیم شده باشد.

براساس آنچه امروزه متداول شده است در معاملاتی که باید به ثبت برسند و سند رسمی برایشان تنظیم شود، بنابر دلایلی از قبیل: نداشتن سند رسمی ملک،آماده نبودن سند تفکیکی، فرار از مالیات، در رهن بودن سند، عجله فروشنده و طولانی بودن مراحل  انتقال رسمی ملک، فروشنده به خریدار وکالت بلاعزل در فروش می‎دهد.  دراینجا به بررسی مشکلات  سند ملکی وکالتی  و راه حل آن را که اکثراً از تصورات نادرست نشأت گرفته‎اند بررسی می‎کنیم.
 اخذ وکالت بلاعزل در فروش:

سند ملکی وکالتی که با اخذ وکالت بلاعزل در فروش است (بلاعزل یعنی غیر قابل برکنار کردن) این تصور برای خریداران به‎وجود می‎آید که مالک ملک شده‎اند اما این یک تصور اشتباه است، وکالت بلاعزل صرفاً اعطای نمایندگی از طرف موکل به وکیل است که هیچ حق مالکیتی برای وکیل ایجاد نمی‎کند. بنابراین نباید تصور کرد با داشتن سند ملکی وکالتی حتی اگر بلاعزل باشد خریدار، مالک ملک شده است.

راه حلی که برای این مشکل وجود دارد این است که اگر در زمان انجام معامله تنظیم سند رسمی به هر علت مقدور نباشد و افراد ناچار به معامله با سند ملکی وکالتی باشند، باید یک مبایعه‎نامه در کنار وکالت بلاعزل تنظیم کنند زیرا، با وجود مبایعه‎نامه مالکیت خریدار محرز می‎شود بنابراین، اگر به هر علتی وکالت‎نامه به‎هم خورد مالکیت فرد از بین نمی‎رود و خریدار می‎تواند سند رسمی ملک  را به نام خودش تنظیم کند.

برهم خوردن وکالت بلاعزل :

این تصور وجود دارد که وکالت بلا عزل همیشگی است و از بین نمی‎رود و با داشتن سند ملکی‎ که درآن وکالت بلاعزل آمده است  می‎توان هر زمان اقدام به خریدو فروش ملک کرد. این تصور درست نیست زیرا طبق قوانین موجود وکالت عقدی است که بافوت و جنون هر یک از طرفین ازبین می‎رود .

بنا براین در صورتی‎که خریدار از فروشنده فقط وکالت بلاعزل داشته و مبایعه‎نامه نداشته باشد با فوت و جنون فروشنده ،وکالت برهم می‎خورد  و دیگر حقی برای او وجود نخواهد داشت که بتواند به نام خودش سند مالکیت بگیرد مگر اینکه بتواند از طریق دیگری نظیر توسل به شهادت شهود در دادگاه  ثابت کند که ملک مورد نظر را خریداری کرده و متعلق به اوست.

این قاعده در صورت فوت و جنون خریدار( وکیل) نیز جاری است.

شایان ذکر است تنظیم یک مبایعه‎نامه‎ی ‎عادی هرچند استحکام تنظیم سند رسمی و انتقال رسمی ملک را ندارد اما وجود آن خریدار را از اثبات مالکیت بی نیاز می‎کند.با وجوداین، با فوت فروشنده، خریدار نمی‎تواند از وکالت خود استفاده کندو صرفا با داشتن سند ملکی وکالتی برای خود سند ملک بگیرد بلکه فقط می‎تواند علیه ورثه‎ی فروشنده‎ی فوت شده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند. به فرض فوت خریدار نیز ورثه‎ی او می‎توانند نسبت به تنظیم سند رسمی ملک علیه فروشنده  به استناد مبایعه‎نامه طرح دعوا کنند.

باقی ماندن وکالت بعد از فوت موکل:

گاهی نیز افراد تصور می‎کنند که اگر در وکالت‎نامه‎ی سند ملکی وکالتی شرط شده باشد «وکالت بعد از فوت موکل باقی است» و در صورت  فوت موکل، وکالت‎نامه همچنان به قوت خود باقی است و با فوت از بین نمی‌رود. ولی این تصور اشتباه است زیرا مطابق با اصول حقوقی وجود چنین شرطی  مانند وصیت است. کما اینکه در وصیت‎نامه فرد برای بعد از فوتش تعیین  تکلیف می‎کند بنابراین ممکن است از این شرط استنباط شود که منظور طرفین اعطای وکالت برای بعد از فوت نبوده بلکه وصیت بوده است چرا که وکالت بعد از فوت موکل با هیچ شرطی باقی نخواهد ماند وبنابراین فرد نمی‌تواند بعد از فوت موکل به وکالت خود عمل کند . البته این امر خود نیاز به اثبات دارد یعنی  خریدار باید ثابت  کند که عقد میان او و فروشنده، وصیت بوده است و نه وکالت. اثبات این امر نیز امری دشوار و گاه غیرممکن است.ادامه دارد…

برای مطالعه‎ی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه شود.