با توجه به این که امسال احتمالا با افزایش نسبی ساخت و سازها روبه رو خواهیم شد، در قراردادهای مشارکت ساخت، به چندین موضوع باید دقت کرد.
قراردادهای مشارکتی ساخت از موضوعاتی است که نا آگاهی هریک ازطرف ها می‌تواند منجر به زیان هایی جبران‌ناپذیر شود.
به گزارش مجلهی دلتا به نقل از ایسنا با توجه به خروج تدریجی بخش مسکن از رکود و نیز افزایش نسبی ساخت و سازها، توجه به مبانی حقوقی و فنی این گونه قراردادها درتامین منافع دو طرف اهمیتی خاص دارد.
در فرآیند انعقاد قراردادهای مشارکت در ساخت مالکان زمین با تحویل آن به سازندگان به عنوان آورده و سازندگان نیز با سرمایه گذاری درساخت و اجرا در قبال مالکان زمین به تعهدات خود متعهد می شوند.
دوطرف این گونه قراردادها می توانند اشخاص حقیقی یا حقوقی باشند. بنابراین در وهله اول شناسایی هویت طرف ها مهم است.
در مورد اشخاص حقیقی، مراجعه به مدارک هویتی از قبیل اسناد سجلی و احراز اهلیت آنها برای انعقاد قرارداد از جمله عاقل، بالغ و رشید بودن، اصیل یا وکیل بودن و درمورد اشخاص حقوقی مراجعه به مشخصات ثبتی مندرج در روزنامه رسمی و آخرین آگهی تغییرات و نیز اطمینان از درستی مدارک و اسناد ارائه شده، دارندگان حق امضا، سهامداران و … قابل توجه و بلکه ضروری است.
از آنجا که یکی از دلایل ورود مالکان عرصه به این گونه قراردادها تامین سرمایه برای ساخت اعیانی است؛ بنابراین توجه به شرایط و توان مالی سرمایه گذاران نیز بسیار مهم است؛ چرا که صرفا انعقاد قرارداد با اشخاصی که سابقه اجرایی و فنی لازم و توان مالی برای اجرای پروژه را ندارند هزینه های زیادی را برای مالکان در پی خواهد داشت و آنها را با اختلاف هایی ناشی ازانجام نشدن تعهدات سازندگان روبه رو می کند.
از سوی دیگر سازندگان نیز می بایست با بررسی دقیق اسناد و مدارک مالکیت اطمینان لازم درباره تعلق ملک به طرف قرارداد را حاصل کنند.
این که ملک مورد نظر متعلق به طرف قرارداد است یا نامبرده به عنوان وارث ملک قصد انعقاد قرارداد دارد؟ در این صورت آیا روند قانونی انحصار وراثت طی شده است یا نه؟ یا اینکه ملک دارای شریک است یا نه؟ مشاع است یا مفروز و مواردی از این قبیل که در روند اجرای کار نقشی تعیین کننده دارند.
یک کارشناس حقوق کسب و کار دراین مورد می گوید: «کسب اطمینان لازم از توان مالی، فنی و اجرایی سازندگان و بعضا تجارب گذشته آنها و نیز احراز مالکیت مالک، از دغدغه های مهم طرف های این گونه قراردادها است.»
مصطفی خلیلی افزود: «لحاظ کردن ضمانت های در قرارداد می تواند تا حدودی به این گونه دغدغه ها پایان دهد. به عنوان مثال در مورد اشخاص حقیقی، دریافت یک یا چندین فقره چک به عنوان تضمین حسن انجام تعهدات و در مورد اشخاص حقوقی دولتی یا شرکت های بزرگ خصوصی دریافت ضمانت نامه بانکی معمول و متداول است.»
این کارشناس حقوق کسب و کار با بیان اینکه موضوع دیگر، پرداختن دقیق و اصولی به موضوع قرارداد است گفت: «این که موضوع قرارداد در چه مدت و هریک از اجزاء قرارداد در چه بازه زمانی قرار است به پایان برسد از جمله مواردی است که دقت نظر در تدوین آنها می تواند تا حد امکان اختلاف های احتمالی آینده را کاهش دهد و درصورت انجام نشدن تعهدات در موعد مقرر طرف متخلف را به جبران خسارت ملزم کند.»
خلیلی درباره تعهدات متقابل سازندگان و مالکان اظهار داشت: «قید صریح تعهدات هریک از طرف های قرارداد از جمله تعهدات مالک مبنی بر دریافت پروانه ساختمان یا اعطای وکالت به سازنده برای دریافت آن، موعد تحویل ملک، انجام شدن مراحل اداری و ثبتی و… متقابلا تعهدات سازنده مبنی بر انجام دادن عملیات اجرایی در موعد مقرر، استفاده از نقشه های مصوب و تغییر نیافتن آنها در حین انجام کار و… نیز از دیگر مواردی است که حتما می بایست به صورت جزیی به آنها پرداخته شود.»
وی همچنین تاکید کرد: «تعیین سهم هریک از طرف های قرارداد هم جزء مواردی است که می‌توان گفت اساس و پایه قراردادهای مشارکت در ساخت است.
بنابراین تعیین آورده هریک از دو طرف و همچنین سهم متعلق به هریک در پروژه، نحوه پیش فروش واحدها یا ممنوعیت آن و دیگر موارد اختصاصی مربوط به سهام شرکا نیز می بایست به دقت بررسی و در قرارداد مربوطه درج شود.»
این کارشناس حقوق کسب و کار درباره اختلاف های ناشی از قراردادها نیز گفت: «در این باره می‌توان به دو صورت تعیین تکلیف کرد؛ یکی این که در صورت بروز هرگونه اختلاف که ناشی از تعبیر یا تفسیر هریک از مفاد قرارداد دوجانبه باشد ابتدا از طریق مسالمت آمیز و درغیر این صورت ازطریق ارجاع موضوع به محاکم قضایی صورت گیرد یا اینکه حل موضوع اختلاف با لحاظ ارجاع امر به داوری در قرارداد پیش بینی شود که در صورت اخیر باید در نظر داشت که رای داور یا هیات داوری همانند آرای صادره از محاکم قضایی برای طرف های لازم الاتباع خواهد بود.»
خلیلی تاکید کرد: «به هرحال توصیه می شود مالکان و سازندگان برای انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت افزون بر پرهیز از هرگونه شتابزدگی، ضمن بررسی تمام جوانب یاد شده در تنظیم قرارداد از خدمات مشاوران خبره در بخش های فنی، حقوقی و قراردادی بهره مند شوند تا بلکه بتوانند خطر های ناشی از قرارداد تنظیمی را به حداقل برسانند.»
