سرقفلی چیست؟

شاید شما هم مانند خیلی‎های دیگر اصطلاح حق سر قفلی به گوشتان خورده باشد، اما در خصوص آن اطلاعات کافی نداشته باشید و از اهمیت آن هم آگاه نباشید. اگر مالک یا مستاجر ملکی تجاری هستید حتما با ما همراه باشید تا قواعد حقوقی سرقفلی را به زبان ساده برایتان بیان کنیم.

در ابتدا بایستی توجه نمود که سر قفلی اصطلاح جدیدی است که قانون‎گذار بر اساس عرف موجود آن را به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ وارد نمود و جایگزین حق کسب، پیشه و تجارت در قانون سابق کرد.

تعریف سرقفلی

سرقفلی حقی است که قانون‎گذار برای مستاجرین مکان‎های تجاری در نظر گرفته است تا به طریقی بتواند از آنها حمایت کند. پس نکته مهم آن است که سر قفلی را نمی‎توان برای اماکنی غیر از اماکن تجاری تعریف کرد.

علت حمایت از مستاجران مکان‎های تجاری

به این مثال توجه کنید تا دقیقا معنای حق سرقفلی را درک کنید.

فرض کنید شما یک دهنه مغازه را از مالک آن اجاره می‎کنید و با توافق به مبلغی بعنوان سرقفلی در آن به فعالیت مشغول می شوید(به عنوان مثال لوازم خانگی) و پس از مدتی با کلی تلاش و سخت‎کوشی میزان مشتریان خود را افزایش می‎دهید. اما نکته اینجاست که شما با این کار، به شهرت مغازه ای که مالک آن شخص دیگری است نیز کمک کرده‎اید. حال اگر مالک بعد از مدت قرارداد دیگر پذیرای شما نباشد و تخلیه آن را از شما بخواهد، شما مجبورید مجددا مشتریان خود را در محیطی جدید بدست آورید و این در حالیست که صاحب مغازه از شهرتی که شما برای آن جمع کردید می‎تواند به رایگان به نفع خود استفاده کند. بر همین اساس هم قانون گذار سعی کرده تا از مستاجران در برابر صاحب مغازه دفاع کند.

توافق در خصوص سرقفلی

اما توافق بر سرقفلی به چند طریق امکان پذیر است:

در هنگام قرارداد مستاجر با توافق مالک یک مبلغ مشخصی را به عنوان سرقفلی در اختیار مالک قرار می‎دهد که در عرف به آن خرید سرقفلی هم گفته می‎شود. با این کار مالک مغازه بر اساس قانون ملزم است تا در هنگام تخلیه، سرقفلی را به قیمت روز محاسبه نماید و به مستاجر بپردازد. پس باید به چند نکته توجه کرد: اول آنکه قرارداد شما باید قرارداد اجاره باشد دوم آنکه ملک مورد اجاره تجاری باشد و نهایتا اینکه مستاجر حتما باید مبلغ ذکر شده را به عنوان سرقفلی پرداخت کند.

همچنین هنگام قرارداد مستاجر و مالک توافق می‎کنند که مالک باید تا زمان مورد توافق با مستاجر، ملک را به شخص دیگری اجاره ندهد و هر سال با قیمتی منصفانه آن را به مستاجر واگذار کند. اگر با پایان مدت قرارداد مالک تمایلی به تمدید قرارداد نداشته باشد باید همان مبلغ سرقفلی را به نرخ روز به مستاجر پرداخت کند.

سومین مورد هم اینکه در زمان انعقاد قرارداد اجاره مالک توافق کند تا زمانی که ملک مورد اجاره در تصرف مستاجر است مالک حق ندارد مبلغ اجاره بها را افزایش دهد و یا در خواست تخلیه نماید و هر سال نیز ملک را با همان مبلغ به مستاجر واگذار نماید. در این حالت نیز، مستاجر می‎تواند در صورت تقاضای مالک مبنی بر تخلیه ملک مبلغی را بعنوان سرقفلی بخواهد.

مبلغ سرقفلی

مبلغ سر قفلی بر اساس فاکتورهایی سنجیده می شود که مرجع صلاحیت‎دار نیز به آن توجه می‎نماید.

• موقعیت محل تجاری
• کیفیت و شرایط اجاره از این نظر که چه مزایایی برای مالک یا مستاجر لحاظ شده.
• مدت اشتغال مستاجر به آن کسب و کار در محلی که اجاره داده شده و حسن شهرتش که در معروفیت آن مکان اثر داشته است.
• نوع تجارت و کسب و کار مستاجر
• وضعیت محل اجاره

دو نکته نهایی:

• اگر مالک مغازه را به شخص دیگری بفروشد، خریدار بایستی به توافق شما با مالک پیشین احترام بگذارد پس حق و حقوق مستاجر در برابر مالک جدید تغییری نمی‎کند
• در حال حاضر برای استفاده از این حق، بایستی با توافق با مالک آن را برای خود ایجاد نمود زیرا در قانون جدید این حق به طور خودکار برای مستاجر لحاظ نمی‎گردد.