از نظر بسیاری ازاقتصاد دانان، بخش مسکن وساختمان، موتورمحرک اقتصاد کشور شناخته میشود و با سایر بخش‌های اقتصاد از جمله رشد اقتصادی، تورم، نرخ بیکاری، سرمایه گذاری بخش خصوصی و… دارای ارتباط های پیچیده و گسترده‌ای است. بازار مسکن از نیمه سال ۹۲ وارد دوران رکود شده که به گواه آمار معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی در سامانه املاک و مستغلات کشور و همچنین با نگاهی به تغییر قیمت ها درتمام مناطق شهری، نتیجه می گیریم که دراین دوره، بازارمسکن ایران طولانی ترین دوره رکود در۲۵ سال گذشته را تجربه کرده است. با وجود این، طی سال ۹۵ تاکنون دولت، سیاست های حمایتی را برای تقویت و تشویق بازار مسکن کشور تدوین و اجرا کرده است.
رشد ۱۰ درصدی معاملات از ۹۵ تا کنون
به گزارش مجلهی دلتا در بیش ازیک سال گذشته، از یک سوکاهش نرخ سود سپرده های بانکی به عنوان یکی ازبازارهای جایگزین بازار مسکن و ازسوی دیگرافزایش عرضه تسهیلات مسکن و سایربسته های حمایتی ازسوی نظام سیاست گذاری پولی به خصوص بانک مسکن را شاهد بوده ایم. افزایش توجه دولت ودستگاه سیاست گذارحوزه مسکن در۱۵ماه گذشته، به افزایش حدود ۱۰ درصدی تعداد معاملات و نیزافزایش تا ۷ درصدی قیمت هرمترمربع واحد مسکونی درمقایسه با سال ۹۴ منجرشده که این ها به نوبه خود نشان دهنده توانمندی بازارمسکن کشور برای رشد و توسعه است.
بازارمسکن بعد ازچند سال رکود و پس ازبرجام به دوره رونق خود ورود نکرد و به رغم تلاش هایی که درسال های اخیر برای کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی انجام شده ، به دودلیل عمده: «تخلیه نشدن کامل حباب قیمت مسکن که درسالهای قبل شکل گرفته» وهمچنین «کاهش قدرت خرید خانواردرسال های اخیر که خود تابعی ازشرایط اقتصاد کلان کشوراست»، این اقدام ها به رونق بازارمسکن کمک نکرد.
۳ عامل اصلی رکود مسکن سالهای اخیر
اگرعلل اصلی گسترش رکود سال های اخیربازار مسکن درکشور را تحلیل و ارزیابی کنیم، به ۳ عامل اصلی خواهیم رسید:
۱. سونامی ساخت و ساز طی آخرین دوره رونق بازاربین سال های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۲ که بخش عظیمی ازآنها تا دوره رکود کنونی نیزآماده بهره برداری وفروش نشده است. چنانچه تعداد واحدهای مسکونی تکمیل و عرضه شده به بازاردرتمام مناطق شهری کشور را ملاک عمل قرار دهیم، آمارهای معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی نشان می دهد که طی سال های یاد شده ، این متغیراز۵۶۴ هزار و ۷۶۱ واحد عرضه شده در سال ۹۰ به ۸۳۴ هزار و۱۵۰ واحد در پایان سال ۹۲ رسیده است.
این رشد عجیب ساخت و سازطی ۲ سال آن هم درحالی که بازاردراوایل سال ۹۲ دوره رکودی خود را سپری می کرد، خواب سرمایه هنگفتی را برای سازندگان دربرداشته است.
در دوره رکودی اخیر، مشابه تمام دوره های رکودی پیشین بازار، عمده عرضه کنندگان بازارمسکن با تحلیلی اشتباه ازروند واقعی بازار، رفتاری درست برخلاف این روند و نیازواقعی سمت تقاضا از خود نشان داده اند؛ رشد بی سابقه تعداد واحدهای مسکونی نوساز که دردوره رکودی اخیر وارد چرخه بازارشد، تأییدی براین موضوع است.
۲. افزایش سود واقعی بانکی تا مرز ۲۵ درصد و افزایش سپرده گذاری در بانک ها که نسبت شبه پول به پول دراقتصاد کشور را دربالاترین حد خود قرار داد به خروج بخشی عمده ازسرمایه ازبازاربه سمت تقاضا منجرشد.
۳. کاهش قیمت جهانی نفت تا بشکه ای کمتر از۵۰ دلار درسال های رکود مسکن اخیر (۹۱ به بعد) و در پی آن کاهش درآمدهای نفتی دولت که نقشی بزرگ دراقتصاد ساخت و سازبازی می کند.
از سال ۱۳۹۲ به بعد که بازاردوره رونق خود را سپری کرده ورکود برآن حاکم شده، تا امروز، رشد قیمت مسکن نتوانسته ازمیزان تورم پیشی بگیرد واین به معنای نبود سود دهی برای تقاضای سرمایه گذاری «سفته بازانه» دربازاراست.
پیش بینی بازار مسکن تا پایان نیمه نخست امسال
پیش بینی بازار مسکن نیمه اول سال ۱۳۹۶ به این ترتیب خواهد بود:
۱. می توان چنین نتیجه گرفت که بازارمسکن هم اکنون به سبب نزدیکی نرخ رشد قیمت مسکن به تورم درسال جاری درحال تکمیل دوره رکودی خود است و تا زمانی که عرضه های قبلی واحدهای مسکونی دربازارکه دراثر رونق سال های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۲ شکل گرفته است ، با تقاضا روبه رو نشود و تقاضایی تازه دربازارصورت نگیرد، به احتمال زیاد رکود عمیق ترخواهد شد.
اما به نظر می رسد تا پایان نیمه اول سال ۱۳۹۶ به سبب تثبیت اثرافزایش نقدینگی به واسطه کاهش سودهای بانکی، افزایش تسهیلات خرید مسکن مانند طرح تسهیلات صندوق مسکن یکم و … سمت تقاضای مصرفی و تا حدودی سرمایه گذاری کمی تحریک شده و بازارمسکن رونق نسبی خواهد گرفت .
۲.تحولات نوسان های ۳۰ ساله در بازار مسکن کشورنشان می دهد دوره های رکود در بازار مسکن کشوربه طور میانگین بین ۱۰ تا ۱۲ فصل به درازا می کشد؛ بنابراین اگرفرض کنیم که دوره رکود کنونی نیز به اندازه میانگین دوره های رکود قبلی به درازا کشیده است ، می بایست ازاوایل امسال شاهد رونق نسبی دربازارمسکن باشیم که هم اکنون و با پایان دوره تعطیلات ابتدای سال، انتخابات ریاست جمهوری و ماه رمضان ،آغاز رونق مسکن با سرعتی ملایم دربخش خرید و فروش را شاهد هستیم.
۳. ازسوی دیگر به نظر می رسد که شرایط اقتصادی چرخه رونق رکود کنونی مشابه دوره رونق رکود پاییز سال ۱۳۷۴ تا زمستان سال ۱۳۷۸ باشد. درآن دوره نیز به سبب وجود تورم بسیار بالا مانند آن چیزی که در سال های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۲ روی داد، بازار مسکن یکباره اوج و برای مدتی کوتاه حدودً ۶ فصل در دوره رونق قرارگرفت و پس از آن وارد دوره رکود نسبتاً طولانی شد که درحدود ۱۲ فصل به درازا کشید.
رونق کنونی نیز که حدود چهارفصل ادامه داشت ، اگر با دوره رکودی مشابه دوره رونق رکود مورد اشاره همراه شود، احتمالاً در نیمه ابتدایی سال ۹۶ پایان خواهد یافت و شاهد پایان رکود و ورود بازار مسکن به رونق نسبی خواهیم بود.
برای آگاهی بیشتر از حال و هوای معاملات آپارتمان در تهران به صفحات خبر و گزارش و اخبار مسکن مجله دلتا مراجعه کنید.
