اجاره نشینی در کشورهای دیگر چه وضعیتی دارد؟ اجاره نشین ها در بسیاری از کشورها از قوانینی که پشتیبان مال وحقوق آن ها است بهره مندند. در۱۰ کشور آمریکا، کانادا، انگلیس، آلمان، فرانسه، اتریش، هلند، مالزی، استرالیا، امارات و همچنین برخی دیگر از کشورهای اروپایی قوانین و مقرراتی برای تنظیم بازار اجاره خانه به کار گرفته می شود که به ۳گانه جهانی حمایت از اجاره‌نشین‌ها شناخته می‌شود.
به گزارش مجله دلتا به نقل از دنیای اقتصاد، هدف کشورهای یاد شده ازاجرای سه‌گانه حمایت از اجاره نشین ها ، جلوگیری از حاشیه نشین شدن مستاجران متوسط و کم‌درآمد است. این قوانین برای پاره ای ازخانه‌های اجاره ای دربرخی شهرها اجرامی‌شود اما به گونه ای که پیامد آن در بازار مسکن باعث تنظیم نرخ‌ها و تنظیم رفتار به سمت عرضه می‌شود.
بررسی کشورهای اروپایی و آمریکایی نشان می‌دهد تشویق مالکان به بستن قراردادهای درازمدت، محدود کردن درصد افزایش اجاره بها با توجه به شاخص‌های اقتصادی و درنظر گرفتن حمایت‌های قانونی لازم برای اجاره نشین ها درجلوگیری از افزایش سرسام‌آور اجاره بها در شهرهای بزرگ تاثیر داشته است. منتقدان این گونه قوانین معتقدند:چنین موازینی سبب می‌شود مناسب ترین مناطق مسکونی شهرهای بزرگ در انحصار خانواده‌هایی قرار گیرد که مدت‌هاست دراین خانه‌ها سکونت دارند و به افزایش سطح بهره مندی شهروندان کم‌درآمد چندان کمک نمی‌کند.
قانون گذاران اما با نگاهی کلی تر، چنین قوانینی را بستر‌ساز ثبات در کل بازار مسکن اجاره ای ی وافزایش سطح رفاه شهروندان می‌دانند که باعث می‌شود افرادی با سطح درآمد متفاوت در مناطق مسکونی مناسب شهردرکنار هم زندگی کنند و به این ترتیب توزیع امکانات و خدمات شهری آسان و بهتر شود.
به موجب قانون ناظر برروابط موجر و مستاجر در فرانسه، در مناطق پرجمعیت شهری، میزان افزایش اجاره بها برای واحدهای مسکونی ،تابعی از شاخص قیمت مصرف کننده است که به صورت سه ماه یک بار به طور رسمی اعلام می‌شود.
افزون براین در شهر پاریس حداکثر اجاره بها درازای هرمتر مربع از مساحت واحد مسکونی تعیین شده است و موجران می‌توانند با توجه به شرایط ملک و امکانات بیشتر تا سقف ۲۰ درصد بر این مبلغ بیفزایند.
بر اساس قانون جدید کنترل اجاره بها درآلمان درشهرهای بزرگ نظیر برلین که با کمبود مسکن اجاره ای روبه رویند،فقط بستن قراردادهای چندساله ای مجاز است که طی مدت قرارداد افزایش اجاره بها برابر نرخ تورم و با در نظر گرفتن سقف افزایش سالانه ۲ یا ۶ درصد در سررسید کلی قرارداد صورت گیرد. ارزش اجاره هر متر مربع واحد مسکونی در نقاط مختلف شهر از سوی مجموعه مدیریت شهری تعیین می‌شود و مالک می‌تواند چند درصد بیش از میانگین را از مستاجر درخواست کند. در ضمن در برخی شهرهای آلمان بتازگی افزایش سالانه اجاره‌بها ممنوع شده وموجرهر ۵ سال یک بار درحدود ۱۰ درصد مجاز به افزایش اجاره بهااست .
در مالزی نیز اجاره بها از سوی موجران با سنجش تورم، افزایش می‌یابد. درآمریکا فقط املاکی مشمول قانون کنترل اجاره بها هستند که پیش از سال ۱۹۹۱ ساخته شده باشند. درمورد ساختمان‌های جدید تعیین اجاره بها براساس توافق میان موجر و مستاجر تعیین می‌شود. اما در برخی شهرهای بزرگ آمریکا نظیر نیویورک، سان فرانسیسکو، لس‌آنجلس، برکلی و چند شهر دیگر افزایش جاره بها یک سال پس ازعقد قرارداد اجاره مجازاست و میزان افزایش اجاره بها حداکثر معادل ۶۵درصد نرخ رشد شاخص قیمت مصرف کننده خواهد بود. حتی با در نظرگرفتن این ضریب هم، سقف ۷ درصدی برای افزایش سالانه اجاره بها درنظرگرفته شده است. بررسی‌ها حاکی است ،درمناطقی که تحت پوشش این قانون قراردارند میزان افزایش اجاره بها در۱۰ سال اخیر بین ۱/ ۰ تا ۷/ ۲ درصد بوده است.
همچنین سقف اجاره ای که برای هرخانه یا آپارتمان تعیین می‌شود مبلغی است که مالک می‌تواند در ازای سکونت در واحد مسکونی و استفاده ازامکانات آن از مستاجر دریافت کند. مبلغ اولیه اجاره نباید به نسبت مبلغ قرارداد اجاره سال پیش، افزایشی بیش از میزان مصوب داشته باشد، مگر آنکه ملک به دلیلی خالی مانده باشد.
در برخی شهرها حتی در صورتی که ملک برای مدتی خالی مانده باشدهم مالک نمی‌تواند از مستاجر جدید مبلغی بیش ازقرارداد آخرین اجاره وافزایش قانونی آن درخواست کند. در این حالت مستاجر می تواند ظرف مدت ۶ ماه ازافزایش اجاره بها نسبت به ناعادلانه بودن میزان افزایش اعتراض کند و درصورتی که مراجع قضایی تایید کنند که میزان افزایش اجاره بها ناعادلانه بوده است مستاجر به مدت سه ماه از پرداخت اجاره بها معاف می‌شود و تمام اجاره بهای مازاد پرداخت شده برگشت داده خواهد شد.
بنا بر این گزارش ، در اتریش قراردادهای اجاره بلند مدت برای ساختمان‌های مسکونی قدیمی بسیار رایج است. در این کشورافزایش اجاره بها تابع یکی ازاین دو قانون است: یا به صورت سالانه بر اساس نرخ مصوب مراجع قانون گذاری محلی تعیین یا براساس قانون هزینه اجاره مشخص می‌شود. براساس این قانون ، اجاره بها تابعی ازهزینه ساخت و‌سازملک است ونرخ اولیه اجاره و نیز فرمول افزایش به نحوی تعیین شده است که با درنظرگرفتن قیمت زمین، هزینه ساخت و تجهیز واحد مسکونی، فرد یا شرکتی که ملک مسکونی را ساخته و آن اجاره می دهد از سودی در حدود ۲ درصد بهره مند می شود. این قانون با عنوان «محدودیت سود مسکن» سبب می‌شود سرمایه گذاران خرد به امید کسب سود هنگفت به این کسب و‌کار وارد نشوند.
در استرالیا، تمام خانه‌های اجاره ای موجود در شهرهای بزرگ، ازطریق دو سامانه اینترنتی به بازارعرضه می‌شود و به سبب رقابت بین موجران، احتمال اعلام نرخ‌های خیلی بالاتر ازاجاره بهای واحدهای مشابه کم است. از طرفی دراین کشور، دولت بر قراردادهای اجاره نشینی به منظور رعایت مسائل حقوقی به نفع دو طرف معامله، نظارت موثر دارد.
در هلند نیز در بازاراجاره برای اجاره نشین ها مقرراتی وضع شده است که به موجب آن ، موجران به اجاره بلند مدت واحدهای مسکونی ترغیب می شو‌ند.
در دبی نیز قانونی وجود دارد که به موجب آن موجر در موعد تمدید قرارداد فقط در صورتی می‌تواند درخواست افزایش اجاره بها کند که ثابت شود مبلغ اجاره بهای دریافتی ۱۰ درصد کمتر از واحدهای مشابه است. در ضمن مالک در صورتی می‌تواند خواستار افزایش ۲۰ درصدی اجاره بها شود که مبلغ اجاره بهای قبلی ۴۰درصد پایین تر ازشاخص اجاره بها برای املاک مشابه بوده است.
شاخص اجاره بهای املاک مشابه براساس نوع کاربری ملک، تعداد اتاق‌ها و متراژ ملک تعیین می‌شود.سازمان زمین و مسکن دبی طبق قراردادهای اجاره ای که تحت نظر این سازمان بسته می‌شود شاخص قیمت را تعیین کرده و بر معاملات مربوط به اجاره نشینی نظارت می کند.
