بازار اجاره مانند بازارهای دیگر هر سال دستخوش تغییرات قیمتی است و معمولا با افزایش قیمت روبه رو است. اما با توجه به ثبات قیمت خرید و فروش و کاهش نرخ تورم، امسال افزایش اجاره بها بیشتر از نرخ‌های متعارف است که علت اصلی آن کاهش واحدهای عرضه شده است.
به گزارش مجلهی دلتا به نقل از اقتصاد آنلاین از ابتدای خرداد ماه، فصل نقل و انتقال ها آغاز شده و از آنجا که قیمت مسکن از سال ۹۲ افزایش نیافته است بازار مسکن در انتظار افزایش نامتعارف اجاره بها نبود، اما گزارش‌ها از بنگاههای معاملات املاک در مناطق تهران نشان می‌دهد نرخ اجاره دست کم افزایش ۲۰ درصدی در مقایسه با مدت مشابه پارسال دارد.
نبود توازن بین عرضه و تقاضا یکی از مهمترین دلایلی است که فعالان بازار مسکن برای افزایش اجاره‌ها اذعان می‌کنند؛ یعنی عرضه خانه اجاره ای در کشور از تقاضا کمتر است.
با وجود ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد خالی که حدود ۶۵۰ هزار واحد آن در استان تهران قرار دارد باز هم میان عرضه و تقاضا توازن وجود ندارد که دلیل آن لوکس بودن این واحدهاست که مالکان قصد اجاره آن ها را ندارند. مالک، ارزش ملکش را با سود بانکی مقایسه می‌کند و توقع دارد سود پولی را که معادل ارزش ملک اوست، از مستأجر تأمین کند که حتی ۵۰ درصد از آن هم قابل تأمین نیست. البته به گفته حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصولاً این مقایسه اشتباه است.
افزایش حداقل ۲۰ درصدی اجارهبها
گزارش های میدانی و گفته های مشاوران املاک در شهر تهران حاکی است که اجاره‌ها در مرداد ماه نسبت به ماه پیش از آن افزایش ندارد و تقریباً مانند تیرماه است.
به گفته یکی از مشاوران املاک در غرب تهران اجاره واحدی که سال گذشته ۷۰ میلیون ودیعه داشته، امسال ۹۰ میلیون و حتی ۱۰۰ میلیون است.
به گفته این فعال بازار مسکن در بسیاری از موارد امکانات مسکن عرضه شده با اجاره تعیین شده متناسب نیست؛ اما صاحبخانه‌ها حاضر نیستند اجاره کمتری بگیرند. به گفته این مشاور املاک، مسکن اجاره ای برای اکثر صاحب خانه‌ها منبع درآمد است و با توجه به شرایط اقتصادی، آنها حاضر نیستند درآمدخود را کاهش دهند.
تاثیر کاهش نرخ سود بر قیمت‌های اجاره
در پی اعلام کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی از ماه جاری، برخی فعالان بازار مسکن می گویند این تصمیم موجب بالا رفتن اجاره‌ها می‌شود؛ اما بیشتر مشاوران معتقدند این خبر تاکنون تأثیری در بازار نداشته یا تأثیر آن در حد ۱۰۰ تا ۱۵۰ هزار تومان تغییر در قیمت اجاره است.
به گفته مشاوران املاک، بیشترین تأثیر کاهش نرخ سود در بازار، تبدیل ودیعه به اجاره ماهانه است. آنها می‌گویند با این که مالکان نسبت به ودیعه تمایل بیشتری دارند اما کاهش نرخ سود ممکن است آنها را نسبت به تبدیل ودیعه به اجاره ترغیب کند.
اگرچه مدت کمی از آغاز این روند گذشته، با این حال واحدهای مسکونی مناطق گران قیمت که پول ودیعه مسکن یا رهن کامل آنها بالای ۲۰۰ میلیون تومان است، جزو نخستین واحدهای مسکونی هستند که از سوی مالکان با تغییر وضعیت رهن به اجاره روبه رو شده‌اند.
این تبدیل ودیعه به اجاره هنوز برای املاک ارزان‌تر رونق چندانی ندارد؛ چرا که بسیاری از موجران و مالکان واحدهای کوچک از بیم ناتوانی مستأجران در پرداخت اجاره بها، مجبورند ودیعه مسکن از آنها دریافت کنند؛ بخصوص که طرفداران واحدهای مسکونی ارزان‌تر اکثراً از قشرهای متوسط یا پایین تر هستند که توانایی پرداخت مبالغ بالا به‌عنوان اجاره بها را ندارند.
ایجاد جو روانی در بازار مسکن
مصطفی قلی خسروی کارشناس بازار مسکن نیز با اشاره به تأثیر لازم الاجرا شدن کاهش سود بانکی تا سقف ۱۵ درصد در بازار اجاره مسکن اظهار داشت: بیشتر از آن که این اقدام دولت در بازار مسکن تأثیر‌گذار باشد جو روانی ایجاد شده، باعث نوسان قیمت ها در بازار می‌شود.
وی معتقد است: کاهش نرخ سود بانکی شاید برای مدتی باعث نوسان قیمت‌ها در بازار مسکن شود؛ اما برای رسیدن به رونق راهی جز این وجود ندارد.
این کارشناس همچنین می افزاید: پیش از این، سیاست کاهش نرخ سود بانکی، با ایجاد صندوق‌های ویژه توسط بانک‌ها اجرایی نمی شد و نقدینگی به بازارهای مولد مانند ساخت و ساز مسکن راه نمی یافت. حال می‌توان انتظار داشت که با کاهش نرخ سود بانکی، کفه عرضه، در بازار مسکن سنگین تر شود.
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به افزایش مقطعی نرخ اجاره بها گفت: با لازم الاجرا شدن سیاست کاهش نرخ سود بانکی، ممکن است به صورت مقطعی نرخ اجاره در بازار مسکن افزایش یابد اما بازار مسکن در حال گذار است و این نوسان‌های قیمتی مقطعی خواهد بود.
