مرگ، پایان قرارداد نیست!

در آستانه بهار قرار داریم. فصلی که برای همه یادآور حیات، سرزندگی، شادی و شادکامی است. اما مطلب حقوقی امروز  مجله دلتا با این فضای سرخوشانه دم عید همخوانی چندانی ندارد و چه بسا کام ها را نیز تلخ کند! از شرایطی می گوییم که فوت یکی از طرفین یک قرارداد حقوقی ایجاد می کند. گاه همین حقیقت تلخ، سرآغاز اختلافات جدی بین بازماندگان متوفی می شود.

یکی از وضعیت هایی که ممکن است در رابطه با «قرارداد اجاره» رخ دهد، فوت یکی از طرفین(مالک یا مستاجر) است. سوالی که مطرح می شود این است که سرنوشت این قرارداد چه خواهد شد؟ آیا با فوت موجر یا مستاجر قرارداد از بین می رود یا همچنان به قوت خود باقیست؟

برای پاسخ به این سوال، نخست یک تقسیم بندی در انواع عقود (قراردادها) به «قراردادهای لازم و قراردادهای جایز» ارائه می کنیم. «قرارداد لازم» یعنی قراردادی که وقتی منعقد می شود طرفین دیگر حق به هم زدن آن را ندارند مگر آنکه قانون اجازه آن را داده باشد. بنابراین این قراردادها در صورت فوت یکی از طرفین نیز همچنان باقی و موجود می مانند؛ مانند قرارداد های خرید و فروش ملک.

 در نقطه مقابل این قراردادها، «قرارداد های جایز» قرارداد هایی هستند که طرفین هر زمان که بخواهند می توانند یک طرفه آن را فسخ کنند؛ مانند قرارداد وکالت. این قرارداد ها معمولا با فوت یکی از طرفین از بین می روند. نکته ی دیگر این است که غالب قراردادها از نوع قرارداد های لازم هستند و قانون مدنی اگر بخواهد قراردادی را جایز بداند یا صریحا آن را بیان کرده و یا یا به شکلی به جایز بودن آن اشاره خواهد داشت.

 در ماده ی ۴۹۷ قانون مدنی آمده است«عقد اجاره به واسطه ی فوت مالک یا مستاجر باطل نمی شود…مگر اینکه شرط مباشرت شده باشد.

پس بر اساس  آن چه که قانون مدنی بیان کرده، قرارداد اجاره از قرارداد های لازم است و با فوت یکی از طرفین از بین نمی رود؛ مثلا اگر مالک فوت کند، ورثه او حق ندارند عقد اجاره را باطل کنند مگر اینکه با رضایت مستأجر باشد یا ورثه ی مستاجر نمی توانند به بهانه ی فوت مستاجر از پرداخت اجاره بها امتناع کنند.اما یک استثنا در این مورد وجود دارد  و آن هم این است که در قرارداد آمده باشد که فقط خود مستاجر( و حتی نه ورثه ی او) حق استفاده از ملک را داشته باشند(شرط مباشرت). در این مورد در صورت فوت مستاجر قرارداد اجاره از بین می رود.