اجاره نامه و موارد حائز اهمیت حقوقی

اجاره، یکی از قراردادهای رایج و البته مهم است و قانونگذار برای حفظ حقوق طرف ‎های قرارداد قوانین و مقررات خاصی در نظر گرفته است. به گزارش مجله دلتا طبق قانون با انعقاد قرارداد اجاره ، فردی که مستاجر نامیده می‌شود، خانه یا آپارتمان یا مغازه فرد دیگری را که موجر نام دارد  برای مدت معین و در ازای اجاره‌بهایی که مورد توافق دو طرف قرار می‎گیرد اجاره می‌کند. به نکات حقوقی حائز اهمیت در خصوص اجاره نامه در این نوشتار پرداخته شده است. در ادامه با ما همراه باشید.

شرایط اجاره طبق نظر قانونگذار

طبق قانون در عقد اجاره باید نکاتی رعایت شود که در ذیل شرح داده شده است:

• موجر باید مالک خانه یا آپارتمان یا مغازه باشد؛ بنابراین فقط مالک یا وکیل او می‌تواند ملکی را اجاره دهد. مستاجر هم می‌تواند محلی را که اجاره کرده است، به دیگری اجاره دهد، مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق از او سلب شده باشد.
• مدت اجاره باید معین باشد؛ اگر در قرار داد اجاره مدت معین نشود اجاره باطل است و هیچ اثری ندارد. مدت اجاره معمولا یک سال تعیین می‌شود.
• موجر و مستاجر باید بالغ و عاقل باشند؛ بنابراین کودکان غیربالغ و افراد دیوانه نمی‌توانند ملک را اجاره دهند یا اجاره کنند. البته قیم این افراد می‌تواند از جانب آنها ملکی را اجاره کند یا اجاره دهد.
• قرارداد اجاره باید به صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد نیز زیر آن را امضا کنند همچنین این قرارداد باید در دو نسخه تنظیم شود. اگر موجر و مستاجر قرارداد کتبی تنظیم نکنند با مشکلات بسیاری مواجه می‌شوند.
• اگر مستاجر در پایان مدت قرارداد ملک را تخلیه نکند، موجر می‌تواند تقاضای تخلیه ملک را از دادگاه بخواهد. برای تخلیه نیز موجر باید مبلغ پیش پرداخت را به مستاجر برگرداند.
• معمولا موجر به هنگام قرارداد چک یا سفته‌ای از مستاجر می‌گیرد که در صورت عدم تخلیه در پایان قرارداد می‌تواند آن چک یا سفته را به اجرا بگذارد.
• پرداخت کرایه به صورت ماهانه است بنابراین مستاجر باید در پایان هر ماه اجاره‌بها را به موجر یا وکیل او پرداخت کند. شایان ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره، حق فسخ قرارداد در صورت عدم پرداخت به‌موقع اجاره‌بها پیش‌بینی شده باشد، مستاجر باید به‌موقع اجاره‌بها را پرداخت کند.
• در مواردی که مستاجر خانه یا آپارتمان را رهن کامل می‌کند، دیگر اجاره بها نمی‌پردازد.
•  

فسخ قرارداد اجاره

مواردی که مستاجر می‎تواند قرارداد اجاره را فسخ کند :

طبق قانون معمولا در قراردادهای اجاره این شرط وجود دارد که مستاجر در صورتی که مایل به فسخ اجاره باشد، باید از یک ماه قبل، موضوع را به موجر اعلام کند.گاهی ملک مورد اجاره آن گونه که در زمان انعقاد قرارداد مالک اعلام کرده نیست، به عنوان مثال موجر اعلام می‌کند خانه‌اش هشتاد متری است در حالی که هفتاد متری بوده است. در این مورد مستاجر حق فسخ اجاره را دارد. در این صورت با تسویه حساب موجر و مستاجر، قرارداد اجاره به پایان می‌رسد و موجر با پرداخت پول پیش مستاجر یا چک تضمینی، خانه یا مغازه را از مستاجر تحویل می‌گیرد.

 مواردی که موجر حق فسخ مورد اجاره را دارد:

در مواقعی مستاجر در صورتی که مستاجر در ملک مورد نظر اعمال و رفتاری برخلاف قانون داشته باشد و یا موجب خسارت به ملک اجاره ای شود موجر می‎تواند تقاضای فسخ قرارداد را از دادگاه بخواهد.

توافق موجر و مستاجر برای بر هم زدن قرارداد، اگر موجر و مستاجر توافق کنند که قرارداد اجاره را بر هم بزنند، در واقع  هر قراردادی را می‌توان با توافق دو طرف بر هم زد که به آن اقاله می‎گویند. در خصوص قرارداد اجاره نیز این امر صدق می‎کند.