افرازِ ملک مشاعی به چه معناست؟

در مطالب قبل راجع به املاک مشاع و چگونگی خرید و فروش این نوع املاک به طور کامل پرداخته شد. در این نوشته قصد داریم به معنای افراز املاک مشاع که یکی از اصطلاحات حقوقی – ثبتی مهم و کاربردی است، بپردازیم و تفاوت آن را با تفکیک و تقسیم املاک مشاع بیان کنیم.

انواع تقسیم بندی ملک مشاع:

1. افراز ملک
2. تفکیک ملک

تعریف حقوقی افراز:

افراز در لغت به معنی جداکردن چیزی از چیز دیگر است و در دنیای حقوق، عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شرکاء یک ملک از یکدیگر. به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها.

برای مثال، محمد مالک ۲ دانگ و علی ۴ دانگ از یک قطعه زمین هستند. حال اگر محمد بخواهد سهم ۲ دانگ خود را از زمین جدا کند و در سهم خود تصرف داشته باشد، و سهم اش را از حال مشاع خارج کند، به این عمل او، افراز گفته می‎شود.

طبق ماده ۵۹۱ قانون مدنی، دعوای افراز، دعوای شریک ملک مشاع با شریک دیگر است به منظور تقسیم مال مزبور. در صورت عدم تراضی بر تقسیم حاکم اجبار به تقسیم می­کند، مشروط بر اینکه تقسیم متحمل بر ضرر نباشد. بنابراین افراز به دو دسته تقسیم می‎شود:

• اجباری، یعنی افراز مال به موجب حکم دادگاه ( یا تصمیم اداره‌ی ثبت ) که شرکا را مجبور به قبول قسمت مال مشاع می‌کند.
• توافقی، افرازی است که شرکا به دلخواه و با تراضی یکدیگر انجام می‌دهند.

در افراز، وجود حالت اِشاعه (شراکت) ضروری است. یعنی وقتی این عمل صورت می­‎گیرد که بیش از یک مالک وجود داشته باشد. و در صورت عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به سهم همدیگر تصمیم به افراز گرفته می‎شود.

در افراز باید سهم متقاضی افراز مشخص و جدا شود و چه بسا میان شرکا بر سر صحت افراز و مطابق بودن آن با میزان مالکیت مشاعی، اختلاف حاصل شود. در این صورت تعیین تکلیف نهایی با مراجع قضایی است. بنابراین پس از افراز کردن، شراکت خاتمه یافته و هر کدام از شرکا مالک قطعه زمین خود خواهند بود.

نکات مهم اجرایی در این تقسیم بندی:

شایان ذکر است که دعوای افراز توسط یک یا چند مالک مشاعی علیه یک یا چندمالک مشاعی دیگر به اجرا در می آید. همچنین، در اجرای افراز ملک، تمامی مالکان مشاعی باید به عنوان خواهان یا خوانده دخالت داشته باشند و در جریان خواسته و عملیات اجرایی آن قرار گیرند.

برای مطالعه‎ی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی مجله دلتا مراجعه کنید.