در قرارداد خرید و فروش، مال یا جنسی که فروشنده به خریدار منتقل می کند، دراصطلاح مَبیع نام دارد.
مبیع چیست؟
مبیع ممکن است کالا یا شئی و یا ملک، زمین یا آپارتمان باشد. مبیع یا مال فروخته شده، شرایطی دارد که باید رعایت شود. دراین مطلب به برخی از مهم‌ترین شرایط فروش ملک می پردازیم:
فقط مالک می تواند ملکی را بفروشد!
کالا یا چیزی که فروخته می شود، باید متعلق به فروشنده باشد و یا این که فروشنده از طرف مالک نمایندگی داشته یا از طرف مالک وکالت فروش ملک را گرفته باشد. کسی که مالک چیزی نیست نمی تواند آن را بفروشد.
مثلا املاک وقفی دارای مالک شخصی نیست و به طور معمول و بجز درشرایط خاص، کسی حق خرید و فروش آن را ندارد.
به عنوان مثالی دیگر می توان به املاکی اشاره کرد که در اراضی ملی شده و در محدوده حفاظت شده منابع طبیعی قرار دارند. این املاک چون مالک شخصی ندارند، قابل فروش نیستند.
ملک باید قابل نقل و انتقال باشد
یکی دیگر از مواردی که باید در خرید و فروش به آن دقت کرد این است که معامله چیزی که خرید و فروش آن به طور قانونی ممنوع است، باطل خواهد بود.
برای مثال می توان به ملک در بازداشت اشاره کرد. پس از آن که یک ملک از طریق اداره ثبت املاک بازداشت شد، نقل و انتقال آن ممنوع است و اداره ثبت هیچ گونه انتقالی را در مورد آن به ثبت نخواهد رساند.
با این حال، ممکن است مالک، نسبت به فروش ملک با مبایعه نامه عادی و بدون ثبت سند اقدام کند. در این صورت، چنین معامله ای نیز باطل خواهد بود و ملک به خریدار منتقل نمی شود.
فروشنده باید توان واگذاری ملک را داشته باشد
فروشنده باید برای تحویل دادن چیزی که می فروشد، قدرت و امکان کافی داشته باشد. قرارداد خرید و فروش چیزی که فروشنده، قدرت بر تحویل آن ندارد، باطل است مگر این که خریدار، خود توان دراختیارگرفتن مال را داشته باشد.
مثلا فروشنده ملکی را می فروشد که به دلیل تصرف غیرقانونی شخص دیگری نمی تواند ملک را به خریدار تحویل دهد؛ اما خریدار این شرایط را می پذیرد و رفع تصرف و بیرون کردن مزاحمان از ملک را خود به عهده می گیرد. به این ترتیب، قرارداد خرید و فروش، درست خواهد بود.
مشخصات ملک فروخته شده باید درست باشد
اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، خریدار حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است، فروشنده می‌تواند آن را فسخ کند مگر این که در هردو صورت، دوطرف به محاسبه زیادی یا کمبود توافق کنند.
در قرارداد خرید و فروش در صورتی که کالا یا ملک فروخته شده، به طور خاص، مشخص و معین باشد (عین معین)، اگر معلوم شود که آن شی معین، وجود خارجی نداشته، معامله باطل است.
مطالب مشابه دیگر در این باره:
لزوم وسواس هنگام انجام معامله وکالتی
پرهیز از شتابزدگی در قراردادهای مشارک در ساخت
هشت نکته ای که اجاره نشین ها حتما باید بدانند
