چالش های حقوقی اسناد مالکیت معارض

 اسناد مالکیت معارض چه اسنادی هستند؟

اگر دو سند مالکیت، به‎طور جزئی یا کلی از نظر مشخصات ملک یا حدود و حریم  ملک یا حقوق ارتفاقی که به آنها تعلق دارد  با هم تعارض داشته باشند و این تعارض با رأی هیات نظارت موضوع ماده ۶ قانون ثبت احراز شود، سند مالکیتی که ثبت آن  بعد از دیگری انجام شده است معارض تلقی می‎شود. به  تعبیر دیگر سندی که زودتر ثبت شده باشد تا زمانی که به موجب حکم نهایی دادگاه باطل نشده باشد، اصولاً معتبر و سندی که پس از آن ثبت شده است، سند مالکیت ثبت موخر نامیده می­شود و تا زمانی که حکم نهایی از دادگاه به صحت آن صادر نشده باشد، نامتعبر شناخته می‎‎شود.

نقش اشتباهات ثبتی در بروز اسناد معارض

طبیعی است که اگر ماموران ثبت  هنگام ثبت ملک  و صدور سند دقت لازم  را در انجام تشریفات قانونی داشته باشند   تعارض بین اسناد کمترروی می دهد.  بنابراین اشتباهات ثبتی موجب بروز این تعارض می‎شوند  این اشتباهات معمولا به  نوعی است که گویا مشخصات دو ملک جداگانه را نشان می‎دهد اما با کمی دقت پی می‎بریم که  هر دو سند راجع به یک ملک  است یا اینکه دو ملک  از لحاظ حدود و حریم و یا حقوق ارتفاقی خود باهم تداخل دارند و در نتیجه  قسمتی از یک ملک با قسمتی از ملک دیگر هم‎خوانی ندارد. کارمندان متخلف  اداره ثبت که موجب صدور سند مالکیت معارض یا حتی معاملات متعدد بشوند طبق ماده ۷ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض متخلف شناخته شده و با آنان برخورد می‎شود.

اداره ثبت در مورد اسناد معارض چه وظیفه ای دارد؟

ادارات ثبت به محض اطلاع از وجود اسناد مالکیت متعارض  وظیفه دارند  مشخصات املاک را به موجب بخشنامه‎ای به دفاتر اسناد رسمی حوزه خود ابلاغ کنند. همچنین می‎بایست گزارش کار را به طور واضح به هیات نظارت بفرستند. پس از احراز مراتب تعارض اسناد از سوی هیات نظارت (یا حسب مورد شورای عالی ثبت)، اداره ثبت باید مراتب رابه‎طور کتبی به دارنده سند مالکیت که بعد از سند اول صادر شده و  سند معارض محسوب می­شود ابلاغ و به او اخطار کند که ظرف حداکثر دو ماه به دادگاه صالح محل وقوع ملک مراجعه و اقامه دعوا کند و گواهی اقامه دعوای خود را به اداره ثبت محل تسلیم کرده و رسید بگیرد.

دارنده سند معارض چه دعوایی را باید مطرح کند ؟

در این خصوص برحسب مورد ،دعوای ابطال کلی یا جزئی سند مالکیت معارض و صحت سند، قابل طرح است. طبق قانون دادگاه ، بعد از رسیدگی­ لازم هر یک از دو سند  معارض را که تشخیص دهد جریان ثبتی آن بر طبق مقررات به‎طورصحیح  انجام شده است، مشخص می‎ کند و حکم به ابطال سند مالکیت آن دیگری خواهد داد. این به آن معنا است که دادگاه آن سندی را که جریان ثبتی آن را صحیح تشخیص دهد تعیین و سند دیگر را که جریان ثبتی آن را صحیح تشخیص نداده است اعم از اینکه سند ثبت مقدم یا ثبت موخر باشد باطل می‎کند . این عمل  جزو استثنائات در قانون آیین دادرسی مدنی است که  مطابق آن دادگاه محدود است که  فقط به خواسته مندرج در دادخواست  رسیدگی کند. چنانکه گفته شد در اینجا دادگاه مکلف است در هر حال یکی از دو سند مالکیت را ابطال کند اگرچه آن سند مالکیت متعلق به خواهان باشد و دعوای ابطال آن  هم طرح نشده باشد.

برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.