خانه نکات حقوقی نکاتی درباره مالیات بر ساخت و ساز

نکاتی درباره مالیات بر ساخت و ساز

۰
0
زمان مطالعه: 4 دقیقه
مالیات بر ساخت و ساز از جمله مسائلی است که معمولاً بیشتر افراد جامعه با آن درگیر هستند همچنین سوالات زیادی را در ذهن فروشندگان  مسکن و کسانی که در بازار مسکن فعالیت دارند ایجاد کرده است.
ساخت و ساز

مالیات بر ساخت و ساز از جمله مسائلی است که معمولا بیشتر افراد جامعه با آن درگیر هستند همچنین سوالات زیادی را در ذهن مالکان  و کسانی که در بازار مسکن فعالیت دارند ایجاد کرده است.

مطابق با   یکی از مصوبات هیئت دولت، ساخت و ساز مسکن مشمول ۱۵ تا ۲۵ درصد مالیات است ،  که سازنده  باید آن را از سود اولین فروش آن واحد مسکونی پرداخت کند.البته فقط واحدهایی که پروانه ساخت آنها از ابتدای سال ۹۵ صادر شده باشد، مشمول مالیات بر ساخت و ساز خواهند بود.

بنابراین سازندگانی که پروانه ساخت واحد مسکونی را تا پایان اسفند ۹۴دریافت کرده اند شامل این تصویب‎نامه نمی‎شوند.

بر اساس این مصوبه سازندگان حقیقی مسکن  می بایست رقمی معادل ۱۵ تا ۲۵ درصد درآمد حاصل از اولین فروش واحد یا واحدهای ساخته شده را به دولت مالیات  دهند؛ سازندگان حقوقی مثل شرکت‎های ساختمانی  که از سازمان برنامه و بودجه دارای مجوز هستند، ۲۵ درصد از درآمد حاصل از فروش واحدهای نوساز خود را به دولت پرداخت می‎کنند.

شرکت های تعاونی مسکن نیز ۱۸.۷۵ صدم درصد از سود ساخت و فروش املاک نوساز خود را به سازمان امور مالیاتی واگذار خواهند کرد.

ساخت و ساز

شایان ذکر است در فرمول جدید محاسبه سود سازنده، هزینه زمین و هزینه‎های جاری در ساخت و ساز، از قیمت نهایی فروش کسر می شود. در مصوبات قبل، مالیات این بخش به صورت ۱۰ درصد از ارزش منطقه‎ای ملک تعیین شده بود  در حالی که بر این اساس عملاً امکان ارزش گذاری آن در گذشته وجود نداشت؛ اما اکنون مسکن سازان نیز مالیاتی در حد و اندازه سایر تولیدکنندگان می‎پردازند. این کار به اجرای عدالت اجتماعی و جلوگیری از فرار مالیاتی کمک بیشتری می‎کند.

در ادامه به بررسی  مختصری از قوانینی که تا به امروز ناظر بر موضوع مالیات بر مسکن و معافیت از مالیات بوده‎اند خواهیم پرداخت.

مالیات برنقل و انتقال ملک

بر اساس قانون مالیات های مستقیم، هر گونه نقل  و انتقال ملک شامل ۵ درصد مالیات بر ارزش مورد معامله است. در اجرای این قانون، عوامل زیادی نقش دارند . مساحت عرصه، مساحت بنا، قدمت بنا یا سال ساخت آن، نوع اسکلت بنا، تأسیسات و تجهیزات به کار رفته مانند آسانسور، نوع استفاده و کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری و …)، نوع مالکیت (مشاع یا شش دانگی) برِ خیابان بودن یا نبودن محل وقوع ملک و … بخشی از این عوامل هستند.

این قانون به آن علت که ارزش معاملاتی املاک را مشمول مالیات می‎داند، کارایی لازم را ندارد؛ ارزش معاملاتی یعنی که بر اساس قانون مالیات‎های مستقیم، کمیسیونی متشکل از سازمان امور مالیاتی، وزارت خانه‎های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی، سازمان ثبت اسناد و املاک و شورای شهر، میانگین قیمت روز ملک در هر منطقه را تعیین کرده  و بر این اساس مالیات بر نقل و انتقال ملک را محاسبه کنند.

بر این اساس ارزش معاملاتی یک ملک گاهی تا یک چهلم قیمت واقعی آن کمتر است. بنابراین اگر خانه‎ای در تهران ۸۰۰ میلیون تومان ارزش داشته باشد، ارزش معاملاتی آن ممکن است ۲۰ میلیون تومان تعیین شود که ۵ درصد مالیات بر این ارزش معاملاتی، رقمی معادل ۱میلیون تومان مالیات این نقل و انتقال تعیین خواهد شد.

ساخت و ساز

مالیات بر ملک خالی

قانون مالیات های مستقیم مصوب سال ۹۴ بر لزوم دریافت مالیات از ملک مسکونی خالی اصرار دارد. در پی ساخت و ساز بیش از نیاز واحدهای مسکونی در دهه های ۸۰ و ۹۰، اکنون  با معضلی به نام خانه‎های مسکونی خالی مواجه هستیم که بر اساس اظهارات برخی  صاحبنظران،  ارزش افزوده‎ای برای اقتصاد ملی ندارد.

با وجود این‎که وزارت راه و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی می بایست سامانه ای طراحی کرده که بتواند خانه های خالی کشور را شناسایی کند ، این سامانه هنوز راه‎اندازی نشده و احتمال این‎که این قانون در سال جاری به اجرا برسد ضعیف است.
طبق قانون مالیات بر خانه‎های خالی، این واحدها بعد از سال اول ساخت، میبایست مالیات پرداخت کنند. با این حال این قانون  به دلیل مشکلات اجرایی آن، هنوزقابلیت اجرا ندارد.

مالیات در شهرهای کوچک

بر اساس مصوبه ای که اخیرا هیئت دولت در خصوص مالیات بر ساخت و ساز تصویب کرده است، ساخت و ساز واحد مسکونی در شهرهایی که زیر ۱۰۰ هزار نفر جمعیت دارند از مالیات معاف هستند.

 مالیات صندوق های زمین و ساختمان

بر اساس قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی مصوب سال ۸۷، صندوق‎های سرمایه‎گذاری که درآمد ثابت دارند، از هر گونه مالیات نظیر مالیات بر درآمد، مالیات بر ارزش افزوده و عوارض شهرداری معاف هستند. بنابراین هرنوع ساخت و ساز واحد مسکونی که از سرمایه‎ی صندوق‎های سرمایه‎گذاری زمین و ساختمان ساخته می‎شوند، از مالیات معاف هستند.

با توجه به واقعی شدن تعیین میزان مالیات بر ساخت و ساز با ابلاغ مصوبه اخیر هیئت دولت مبنی بردریافت یک چهارم از سود حاصل از فروش واحد مسکونی نوساز از سازنده ، به نظر می‎رسد  بسیاری از سازندگان حقیقی و حقوقی به سمت ایجاد و تأسیس صندوق‎های سرمایه‎گذاری زمین و ساختمان متمایل تا از پرداخت مالیات بر فروش واحدهای مسکونی خود معاف شوند.

برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.

 

  • مراحل طلاق از طرف مرد

    طلاق از طرف مرد به چه صورت است؟

    عدم رضایت و موافقت زوجه در طلاق از طرف مرد تنها می‌تواند مراحل طلاق از طرف مرد را طولانی ک…
  • تقلب و فریب در معامله

    فریب در معامله

    در قراردادها گاهی اتفاق می‌افتد که یکی از طرفین معامله اعمال فریبنده و نیرنگ‌آمیز انجام ده…
  • اثبات فرار از پرداخت مهریه

    فرار از پرداخت مهریه قابل اثبات است؟

    بسیار دیده شده است شوهری که ملزم به پرداخت مهریه شده قبل یا بعد از اقدام قانونی زن برای وص…
بیشتر ببینید در نکات حقوقی

همچنین بخوانید

طلاق از طرف مرد به چه صورت است؟

عدم رضایت و موافقت زوجه در طلاق از طرف مرد تنها می‌تواند مراحل طلاق از طرف مرد را طولانی ک…