مالیات بر ساخت و ساز از جمله مسائلی است که معمولا بیشتر افراد جامعه با آن درگیر هستند همچنین سوالات زیادی را در ذهن مالکان و کسانی که در بازار مسکن فعالیت دارند ایجاد کرده است.
مطابق با یکی از مصوبات هیئت دولت، ساخت و ساز مسکن مشمول ۱۵ تا ۲۵ درصد مالیات است ، که سازنده باید آن را از سود اولین فروش آن واحد مسکونی پرداخت کند.البته فقط واحدهایی که پروانه ساخت آنها از ابتدای سال ۹۵ صادر شده باشد، مشمول مالیات بر ساخت و ساز خواهند بود.
بنابراین سازندگانی که پروانه ساخت واحد مسکونی را تا پایان اسفند ۹۴دریافت کرده اند شامل این تصویبنامه نمیشوند.
بر اساس این مصوبه سازندگان حقیقی مسکن می بایست رقمی معادل ۱۵ تا ۲۵ درصد درآمد حاصل از اولین فروش واحد یا واحدهای ساخته شده را به دولت مالیات دهند؛ سازندگان حقوقی مثل شرکتهای ساختمانی که از سازمان برنامه و بودجه دارای مجوز هستند، ۲۵ درصد از درآمد حاصل از فروش واحدهای نوساز خود را به دولت پرداخت میکنند.
شرکت های تعاونی مسکن نیز ۱۸.۷۵ صدم درصد از سود ساخت و فروش املاک نوساز خود را به سازمان امور مالیاتی واگذار خواهند کرد.
شایان ذکر است در فرمول جدید محاسبه سود سازنده، هزینه زمین و هزینههای جاری در ساخت و ساز، از قیمت نهایی فروش کسر می شود. در مصوبات قبل، مالیات این بخش به صورت ۱۰ درصد از ارزش منطقهای ملک تعیین شده بود در حالی که بر این اساس عملاً امکان ارزش گذاری آن در گذشته وجود نداشت؛ اما اکنون مسکن سازان نیز مالیاتی در حد و اندازه سایر تولیدکنندگان میپردازند. این کار به اجرای عدالت اجتماعی و جلوگیری از فرار مالیاتی کمک بیشتری میکند.
در ادامه به بررسی مختصری از قوانینی که تا به امروز ناظر بر موضوع مالیات بر مسکن و معافیت از مالیات بودهاند خواهیم پرداخت.
مالیات برنقل و انتقال ملک
بر اساس قانون مالیات های مستقیم، هر گونه نقل و انتقال ملک شامل ۵ درصد مالیات بر ارزش مورد معامله است. در اجرای این قانون، عوامل زیادی نقش دارند . مساحت عرصه، مساحت بنا، قدمت بنا یا سال ساخت آن، نوع اسکلت بنا، تأسیسات و تجهیزات به کار رفته مانند آسانسور، نوع استفاده و کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری و …)، نوع مالکیت (مشاع یا شش دانگی) برِ خیابان بودن یا نبودن محل وقوع ملک و … بخشی از این عوامل هستند.
این قانون به آن علت که ارزش معاملاتی املاک را مشمول مالیات میداند، کارایی لازم را ندارد؛ ارزش معاملاتی یعنی که بر اساس قانون مالیاتهای مستقیم، کمیسیونی متشکل از سازمان امور مالیاتی، وزارت خانههای راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی، سازمان ثبت اسناد و املاک و شورای شهر، میانگین قیمت روز ملک در هر منطقه را تعیین کرده و بر این اساس مالیات بر نقل و انتقال ملک را محاسبه کنند.
بر این اساس ارزش معاملاتی یک ملک گاهی تا یک چهلم قیمت واقعی آن کمتر است. بنابراین اگر خانهای در تهران ۸۰۰ میلیون تومان ارزش داشته باشد، ارزش معاملاتی آن ممکن است ۲۰ میلیون تومان تعیین شود که ۵ درصد مالیات بر این ارزش معاملاتی، رقمی معادل ۱میلیون تومان مالیات این نقل و انتقال تعیین خواهد شد.
مالیات بر ملک خالی
قانون مالیات های مستقیم مصوب سال ۹۴ بر لزوم دریافت مالیات از ملک مسکونی خالی اصرار دارد. در پی ساخت و ساز بیش از نیاز واحدهای مسکونی در دهه های ۸۰ و ۹۰، اکنون با معضلی به نام خانههای مسکونی خالی مواجه هستیم که بر اساس اظهارات برخی صاحبنظران، ارزش افزودهای برای اقتصاد ملی ندارد.
با وجود اینکه وزارت راه و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی می بایست سامانه ای طراحی کرده که بتواند خانه های خالی کشور را شناسایی کند ، این سامانه هنوز راهاندازی نشده و احتمال اینکه این قانون در سال جاری به اجرا برسد ضعیف است.
طبق قانون مالیات بر خانههای خالی، این واحدها بعد از سال اول ساخت، میبایست مالیات پرداخت کنند. با این حال این قانون به دلیل مشکلات اجرایی آن، هنوزقابلیت اجرا ندارد.
مالیات در شهرهای کوچک
بر اساس مصوبه ای که اخیرا هیئت دولت در خصوص مالیات بر ساخت و ساز تصویب کرده است، ساخت و ساز واحد مسکونی در شهرهایی که زیر ۱۰۰ هزار نفر جمعیت دارند از مالیات معاف هستند.
مالیات صندوق های زمین و ساختمان
بر اساس قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی مصوب سال ۸۷، صندوقهای سرمایهگذاری که درآمد ثابت دارند، از هر گونه مالیات نظیر مالیات بر درآمد، مالیات بر ارزش افزوده و عوارض شهرداری معاف هستند. بنابراین هرنوع ساخت و ساز واحد مسکونی که از سرمایهی صندوقهای سرمایهگذاری زمین و ساختمان ساخته میشوند، از مالیات معاف هستند.
با توجه به واقعی شدن تعیین میزان مالیات بر ساخت و ساز با ابلاغ مصوبه اخیر هیئت دولت مبنی بردریافت یک چهارم از سود حاصل از فروش واحد مسکونی نوساز از سازنده ، به نظر میرسد بسیاری از سازندگان حقیقی و حقوقی به سمت ایجاد و تأسیس صندوقهای سرمایهگذاری زمین و ساختمان متمایل تا از پرداخت مالیات بر فروش واحدهای مسکونی خود معاف شوند.
برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
