سند ملکی رهنی از آنجا که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم میشود یک سند رسمی است .به موجب این سند راهن یا بدهکار به عنوان وثیقهی بدهی خود یکی از املاک خودرا در رهن طلبکار یا همان مرتهن قرار میدهد.
سند ملکی رهنی در واقع توسط بانکها و موسسات مالی و اعتباری، برای تضمین پرداخت اقساط با وام گیرندگان تنظیم میشود. به این صورت که شخص وام گیرنده درقبال مبلغی که از بانک دریافت کرده ملک خود را در گرو یا وثیقهی بانک قرار میدهد.
به شخصی که ملک خودرا در گرو یا وثیقهی بانک میگذارد راهن گویند، به بانک یا موسسهی مالی اعتباری که ملک را گرو میگیرد مرتهن و ملکی که در گرو گرفته میشود عین مرهونه و به قراردادی که برای این منظور نوشته میشود رهن گفته میشود.
شخص راهن ممکن است همان وام گیرنده نباشد به عنوان مثال شخص ثالث میتواند ملک خودرا به منظور تضمین بازپرداخت وامگیرنده در وثیقهی بانک قرار دهد و تعهد کند که اگر وام گیرنده در موعد مقرر مبلغ وام را تسویه نکرد ، بانک، ملک وی را از طریق مزایده بفروشد و از این طریق طلب بانک پرداخت شود.
در سند رهن بهطور معمول میزان خسارت وارده که میتوان از راهن دریافت کرد به صورت درصد سالانه قید و عنوان میشود که چنانچه بانک بخواهد برای دریافت طلب معوقه از سند رهنی استفاده کند راهن نیز علاوه بر اصل مبلغی که تعهد کرده مکلف است درصدی را بهعنوان خسارت به بانک بپردازد.
فروش ملک رهنی:
سوالی که دراین باره مطرح میشود این است که، اگر راهن بعد از این که ملک را به رهن گذاشت آن را بفروشد تکلیف مرتهن که ملک را به عنوان وثیقهی طلبش در گرو گرفته است چه میشود؟
در پاسخ باید گفت ملکی که به عنوان طلب در رهن طلبکار قرار میگیرد ملک طلبکار نمیشود. در واقع مالکیت ملک مورد وثیقه به طلبکار منتقل نخواهد شد. بنابراین، راهن پس از رهن همچنان بر ملک، مالکیت و اختیار هر گونه دخل و تصرفی در ملک را دارد. اما نکتهی حائز اهمیت این است که هرچند مالکیت راهن باقی میماند اما نمیتواند تصرفاتی که حق مرتهن را نادیده بگیرد مگر با اجازه او انجام دهد.در غیر اینصورت کلیه اقداماتی که حق مرتهن را نسبت به ملک از بین ببرد غیر معتبر و اگر مرتهن رضایت دهد معتبر و صحیح و اگر رضایت ندهد بهطور کلی باطل است .
حال اگر شخصی خانهای بخرد و نداند که این خانه در رهن یا وثیقهی بانک است چه باید بکند؟ یعنی شخص نداند ملکی که خریده دارای سند ملکی رهنی است. این شخص میتواند ابتدا از فروشنده بخواهد علاوه بر تنظیم سند رسمی نسبت به فک رهن اقدام کند. اگر فروشنده این کار را انجام نداد خریدار حق دارد یا معامله را بر هم بزند و مبلغ پرداختی را پس بگیرد و یا با مراجعه به مراجع قضایی، علیه فروشنده دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی و فک رهن بدهد.
برخی از خریداران ملک که دارای وام و در رهن بانک هستند، در زمان معامله مقداری از مبلغ ملک مورد معامله را میپردازند و سپس فروشنده و خریدار متعهد میشوند در دفتر خانه حضور یابند. در دفتر خانه خریدار بقیه مبلغ را پرداخت و فروشنده نیز سند رسمی ملک را به نام خریدار تنظیم میکند. در اینگونه مواقع اگر فروشنده به خریدار بگوید ملک در رهن بانک است و مبلغی از اقساط آن باقیست، در صورت توافق وام به خریدار منتقل میشود. در این مورد لازم است دو طرف در بانک حاضر شوند و توافقات را نوشته و امضا کنند.
خریدار درواقع به نوعی در بازپرداخت وام جایگزین فروشنده میشود. در این صورت برای فک رهن ملک مورد نظر لازم نیست خریدار به مراجع قضایی مراجعه و دادخواست بدهد، بلکه خودش به جای فروشنده هر کاری که لازم باشد میتواند انجام دهد.
اما در برخی از موارد با وجود توافق باز هم دوطرف اختلاف پیدا می‌کنند . در این حالت باید خریدار، برای انجام امور مربوط به ملک از جمله فک رهن و تنظیم سند رسمی با مراجعه به محاکم دادگستری، برای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی و فک رهن ملک دادخواست دهد.
قرارداد رهن در واقع بین سه طرف فروشنده که وام گیرنده است،خریدار و بانک بسته میشود. اگر در این بین توافقی شده باشد خریدار در پرداخت جایگزین فروشنده شده و مشکلی هم ایجاد نمیشود. اما اگر توافقی درمیان نباشد لزوماً باید دادخواست تنظیم شود.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی،دانستنی های حقوقی ملکی،پرسش و پاسخ حقوقی ملکی ،مجله دلتا مراجعه کنید.
