قیمت گذاری دستوری مسکن مدتی است که از بازار ارز به بازار مسکن سرایت کرده و تنها تفاوت آن با بازار ارز، تعدد مالکان و صاحبخانه‌هایی است که در رقابت با یکدیگر مبادرت به افزایش قیمت ملک خود می‌کنند.
افسارگسیختگی و بههم ریختگی این شرایط به حدی است که انتقاد برخی مشاوران قدیمی بازار املاک را همراه داشته است. افزایش ۲۰۰ درصدی قیمت در برخی مناطق پایتخت طی کمتر از ۶ ماه، یا افزایش دو تا سه برابری اجاره بها در واحدهای کم متراژ سبب شده تا بازار غیر قابل تحلیل باشد.
رکود بازار املاک که از سال ۹۲ آغاز شد، اکنون در حد نهایی خود به سر می‌برد. آپارتمان‌هایی که هرماه گران‌تر می‌شوند روز به روز از متقاضیان مصرفی که آرزوی دیرینه صاحبخانه شدن دارند دورتر می‌شوند.
بازار ملک پناهگاه امن حفظ سرمایه
تجربه ثابت کرده است که اقدام غیر کارشناسی در هر زمینه جنبه کوتاه‌مدت و مقطعی خواهد داشت و سرانجام محکوم به شکست است. به نظر می‌رسد تجربه تلخی که سرمایه‌گذاران خرد پیش از این در بازار ارز و طلا با آن مواجه شدند، اکنون در بازار مسکن منتظر آن‌ها خواهدبود.
وجود ۲ میلیون و پانصد هزار واحد آپارتمان و خانه خالی در کشور با قیمت‌هایی بسیار فراتر از توان خرید متقاضیان مصرف کننده سبب شده تا مالکان این واحدها نتوانند از ارزش افزوده مطلوب سرمایه‌گذاری در بخش مسکن بهره‌مند شوند.
از طرفی مالکان این قبیل املاک و سرمایه‌گذاران خرد در بخش مسکن، بازار املاک را به عنوان آخرین پناهگاه امن برای حفظ سرمایه خود مدنظر قرار داده‌اند و طبیعتا در شرایط عادی حاضر به کاهش قیمت یا به عبارتی سرمایه خود نیستند.
سایه رکود تورمی بر حجم معاملات
پدیده گرانی در بازار مسکن یک اتفاق طبیعی است و این موضوع به خودی خود هر چند سال یک بار رخ می‌دهد، در مقابل خریدار یا سرمایه‌گذار به دلیل شرایط بهتر در بازارهای دیگر یا عدم توان مالی و موضوعاتی از این دست امکان فعالیت در بازار را ندارد.
طبیعتا در این شرایط فروشندگان به دلیل کاهش معاملات و فقدان خریدار مناسب، در فروش ملک انعطاف بیشتری به خرج می‌دهند. ولی این‌بار رکود سایه سنگینی بر بازار انداخته و چاشنی این گرانی شده است.
فروشندگان متوقع و قیمت گذاری دستوری مسکن
افزایش روزانه قیمت‌ها در دوره فعلی باعث شده تا تعداد معاملات خرید و فروش به‌شدت کاهش یابد و بازار مسکن تنها شاهد آن دسته از افرادی است که به دلیل اضطرار و موارد خاص قصد فروش فوری مسکن خود را دارند.
درواقع بازار ملک در مقطع کنونی با انبوهی از فروشندگان مواجه است که توقع دارند خریداران مطابق میل و نظر آن‌ها اقدام به خرید کنند. علی‌رغم کاهش قیمت ارز از ۱۷ هزارتومان به کمتر از ۱۰ هزارتومان، قیمت ملک در تهران بدون تغییر باقی مانده و همچنان به طور متوسط، هر متر مربع ۹ میلیون تومان است.
کارشناسان بازار املاک این پدیده را ناشی از رفتار غیر عرف قیمت گذاری دستوری مسکن می‌دانند. فروشنده یا مالک دیگر توجهی به موارد علمی و تجربی حاکم بر بازار نظیر موقعیت ، سند ملک ، سستی خاک منطقه ، معماری و مصالح به کار رفته ، سن بنا و امثالهم ندارد و به نظر می‌رسد معیار اصلی نظر شخصی و رقابت با دیگر مالکان در افزایش قیمت ملک باشد.
ثبات در قیمت ها منجر به رونق بازار ملک خواهد شد
در هرصورت همانطور که عنوان شد، حباب قیمت در بازار ملک به حد نهایی خود رسیده است و بازار کشش افزایش قیمت را نخواهد داشت و قیمت گذاری دستوری مسکن عملا با شکست مواجه شده است.
اگرچه مقاومت مالکان مانعی در برابر رونق خرید و فروش و نزدیک شدن قدرت خرید با قیمت خانه است، اما ثبات قیمت در بلند مدت در معدل کلی کالاهای استراتژیک و آرامش در دیگر بازارها سبب خواهد شد تا قدرت خرید متقاضی مصرفی افزایش پیدا کند.
از طرفی مالکان نیز با توجه به عدم بهره‌مندی از ارزش افزوده متناسب با سرمایه‌گذاری ، در فروش ملک منعطف خواهند بود. طی یک سال گذشته افزایش چشمگیر قیمت ملک ، منجر به کاهش میزان معاملات شد و طبیعی است که کاهش تقاضا فروشنده را مجاب به انعطاف بیشتری کند.
بنابراین همه این عوامل منوط به ثبات در شرایط کلی اقتصاد کشور است. چنانچه قیمت هرکدام از پارامترهای دخیل در تولید مسکن مثل مصالح و مواردی از این دست کنترل نشوند یا بازارهای ارز و طلا مجددا ملتهب شوند نباید انتظار رونق بازار ملک را داشت.
برای دیدن مطالب مرتبط پیرامون این گزارش صفحه خبر و گزارش و اخبار مسکن مجله دلتا را ببینید.
