پرداخت وام رهنی (وام مسکن) و چگونگی تامین اعتبار آن، یک مشکل جهانی است! چند سالی است که دریافت تسهیلات خرید مسکن یکی از متداول ترین راه های خرید خانه برای اقشار مختلف مردم به ویژه زوج های جوان شده است.
اما پرداخت وام مسکن تنها مختص ایران نیست. بسیاری از کشورهای دنیا حتی آن هایی که از نظر قدرت اقتصادی و سیاسی در دنیا تاثیر گذار هستند نیز به شدت با معضل تأمین مسکن مناسب برای مردم مواجه اند. به همین دلیل از چندین دهه قبل، دولت های مختلف پرداخت تسهیلات بانکی و سیاستگذاری در این حوزه را با شدت و ضعف پیگیری کرده اند.
به گزارش مجله دلتا به نقل از «دنیای اقتصاد» وام رهنی یا همان وام خرید مسکن، در کشورهای مختلف جهان به دو شکل است: برخی دولت‌ها برای کاهش بهای تمام شده وام مسکن و پایین آوردن هزینه صاحب‌خانه شدن، همه اقشار متقاضی را تحت پوشش یارانه وام رهنی قرار می‌دهند و برخی دیگر، از مدل «یارانه هدفمند» استفاده می‌کنند.
پرداخت وام رهنی ؛ الگوی روسی و آمریکایی
در روش اول که آمریکا و انگلیس مدت هاست از آن استفاده می کنند، تحریک دست‌جمعی تقاضا با وام ارزان، موجب تحریک قیمت مسکن و شکل‌گیری حباب و پس از آن رکود فعالیت‌های ساختمانی می‌شود. در روش دوم که بازار مسکن روسیه سال‌ها است که از آن بهره می‌برد، یارانه نرخ سود وام خرید مسکن، به شکل محدود و هدفمند در اختیار اقشار خاص (خانه‌اولی‌ها) قرار می‌گیرد.
در سبک روسی، وجود «بازار رقابتی» در پرداخت تسهیلات،تنوع بانک‌ها و موسسات مالی فعال و نقش پررنگ شهرداری‌ها در عرضه انبوه خانه، مولفه‌های موفقیت دولت در تنظیم بخش مسکن محسوب می‌شود.
در دهه ۱۹۸۰ میلادی، مارگارت تاچر و رونالد ریگان تلاش‌های زیادی برای افزایش مالکیت مسکن شکل دادند. در انگلستان، تاچر مسکن‌های دولتی را برای خانه‌دار شدن مستأجران به چوب حراج زد. در آمریکا، ریگان سیاست ساده‌سازی قوانین بازارهای مالی و افزایش حجم وام رهنی را در پیش گرفت.
در آن زمان هر دو کشور تخفیف‌های مالیاتی گسترده‌ای برای وام رهنی فراهم کردند، امری که موجب تسهیل فروش مسکن شد. اتخاذ این سیاست‌ها اما چندان رضایت سیاست‌گذاران را در پی نداشت، چرا که انفجار رونق مسکن دهه ۱۹۸۰ میلادی بریتانیا را به دنبال داشت. در این راستا دولت بریتانیا در نهایت تصمیم گرفت اعطای یارانه وام رهنی را که یکی از عوامل التهاب بازار مسکن این کشور بود لغو کند.
اما دولت آمریکا همچنان یارانه وام مسکن را پرداخت می‌کند. یارانه وام رهنی به مالکان خانه‌ها این اجازه را می‌دهد که هزینه‌های بهره وام را از تعهدات مالیاتی خود کسر کنند. در آمریکا، مجموع این یارانه‌ها سالانه بالغ بر حدود ۷۰ میلیارد دلار است (چیزی در حدود ۳۷/ ۰ درصد تولید ناخالص داخلی آمریکا).
اختصاص یارانه به وام رهنی ؛درست یا غلط؟
گرچه اغلب اقتصاددانان بر ناکارآمدی یارانه وام رهنی بی‌‌قید و شرط تاکید دارند، اما به عقیده آنها یارانه‌های هدفمند می‌تواند تا حد زیادی مشکل مسکن قشر ضعیف و کم درآمد را حل کرده و نرخ خانه‌دار شدن را در اقتصاد افزایش دهد.
بر اساس یک مطالعه بین‌المللی، دوازده کشور عضو اتحادیه اروپا در کدهای مالیاتی خود نوعی از «تخفیف بهره وام‌های مسکن (MID)» را جای داده‌اند. البته میانگین یارانه مسکن اروپایی‌ها چیزی در حدود یک‌دهم یارانه پرداختی دولت آمریکا است (یعنی در حدود ۰۵/ ۰ درصد تولید ناخالص داخلی).
در این میان، هلند با پرداخت ۲ درصد از تولید ناخالص داخلی خود، بالاترین میزان یارانه‌های مسکن را در کشورهای اروپایی دارد. اثر مثبت «تخفیف بهره وام‌های مسکن» بر نرخ خانه‌دار شدن چندان محسوس نیست.
از طرفی یارانه وام‌های مسکن با توجه به اینکه خطر ایجاد حباب مسکن را افزایش می‌دهد می‌توانند از لحاظ اقتصادی، سیاستی نادرست تلقی شود. در این رابطه کمیسیون اروپا دولت سوئد را به خاطر پرداخت گسترده و بدون کنترل یارانه وام‌های مسکن سرزنش کرده، چرا که معتقد است این سیاست می‌تواند منجر به افزایش بدهی خانوار و تورم قیمت مسکن شود.
از زمان بحران مالی سال ۲۰۰۸، سه کشور عضو اتحادیه اروپا «تخفیف بهره وام‌های مسکن (یارانه وام مسکن)» را جایگزین یا آن را اصلاح کرده‌اند. ایرلند،اسپانیا و یونان از جمله کشورهایی هستند که بعد از فروپاشی بخش مسکن، پرداخت یارانه‌ها را لغو کرده‌اند.
در این زمینه،تحقیقات «اکونومیست» نشان می‌دهد: لغو یارانه مسکن به تنهایی نمی‌تواند مانع بروز حباب بازار شود؛ کانادا استرالیا، نیوزلند و کشورهایی هستند که بدون پرداخت یارانه وام‌های مسکن، دچار حباب بازار مسکن شده‌اند.
