اصطلاحات ثبتی مهمی که بهتر است بدانید

ثبت اسناد و املاک دارای قوانین و مقررات خاصی است که قانون به منظور حفظ مالکیت مالکان و صاحبان حق مقرر کرده است تا از تجاوز و تعدی  محفوظ بماند و مالکیت افراد از امنیت کامل بهره مند شود. بنابراین بهتر است افراد برای خرید املاک و مستغلات با این قوانین و ضوابط آشنا باشند تا از مشکلات بعدی پیش گیری شود. به همین دلیل در مجله دلتا سعی شده است تا مهم ترین اصطلاحات حقوقی در رابطه با ثبت اسناد و املاک بررسی و توضیح داده شود.

• املاک مجهول المالک در ثبت اسناد و املاک

در قانون ثبت، به املاکی گفته می‎شود که در دفتر توزیع اظهارنامه به نام اشخاص معرفی شده، ولی از طرف مالک برای ثبت آن درخواست نشده است. متصرفان اینگونه املاک می‎توانند با توجه به دفاتر توزیع اظهارنامه که در ادارات ثبت موجود است و همچنین مدارک عادی خریداری (قولنامه) نسبت به درخواست ثبت آن ها اقدام کنند.

• آگهی نوبتی چیست؟

پس از قبول ثبت املاک مجهول المالک به منظور جلوگیری از تضییع حقوق افراد، شماره و مشخصات املاک در چهار نوبت در سال ( اول مرداد، اول آبان، اول بهمن و اول اردیبهشت سال بعد ) برای اطلاع عموم آگهی می‎شود. در این صورت اشخاص صاحب حق  باید تا ۹۰ روز پس از انتشار آگهی نوبتی، اعتراض خود را به اداره ثبت محل تسلیم و تا یک ماه پس از تسلیم اعتراض نیز در دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به موضوع را دارد، دادخواست خود را مطرح کنند.

• آگهی تحدید (تثبیت) حدود به چه معنا است؟

املاک پس از آگهی نوبتی به منظور تثبیت حد و حدود آگهی می‎شوند. چنانچه مالکان مجاور و یا صاحبان حقوق ارتفاقی (حقوقی که املاک دیگر به ملک مورد ثبتی مانند حق عبور و یا باز کردن در و پنجره) داشته باشند، می‎توانند از تاریخ تنظیم صورتجلسه تحدید حدود، به مدت ۳۰ روز اعتراص خود را به اداره ثبت محل تسلیم و پس از آن نیز ظرف مدت یک ماه در دادگاه صالح اقامه دعوی کنند.

• املاک جاری به چه املاکی گفته می‌شود؟

به املاکی گفته می‎شود که سابقه ثبتی در دفتر املاک نداشته باشند. بدیهی است صدور سند مالکیت نسبت به املاک جاری وقتی امکان پذیر است که تحدید حدود آنها انجام شده و زمان واخواهی نسبت به اصل و تحدید بلامعارض سپری شده باشد.

• سند مالکیت المثنی در ثبت اسناد و املاک

وقتی که سند مالکیت از بین برود مثلا دچار آتش سوزی شود و دیگر اثری از آن باقی نماند یا گم شود، مالک می‎تواند از اداره ثبت محل وقوع ملک صدور سند مالکیت المثنی را درخواست کند.

• تبدیل اسناد مالکیت مشاعی به یک جلد

چنانچه سهام مشاعی ملکی از طرف مالکان متعدد به یک نفر انتقال یابد،  خریدار می‎تواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک و ارائه اسناد مالکیت مشاعی، صدور سند مالکیت واحد به نام خود را درخواست کند.

• تجمیع حدود املاکی که دارای سند مالکیت هستند

در مواردی که دو یا چند ملک به صورت واحد در آمده یا قطعاتی که متصل به هم باشند، مالک یا مالکان با تسلیم اسناد مالکیت خود می‎توانند از اداره ثبت محل وقوع ملک تجمیع املاک خود را درخواست کنند. این موضوع به خصوص در یکپارچه سازی قطعات کوچک زمین در بافت فرسوده شهری کاربرد دارد.

• افراز چیست؟

چنانچه دو یا چند نفر نسبت به ملکی به طور مشاع مالکیت دارند هر یک از آن ها می‎توانند نسبت به تفکیک و جداسازی سهم خود از سایر مالکان دیگر اقدام کند.

• تفکیک املاک در ثبت اسناد و املاک

در صورتی که ملکی به قطعاتی کوچک تر تقسیم شود (خصوصاً در اراضی بزرگ کشاورزی) به این عمل تفکیک گفته می‎شود. در این حالت، ملک ممکن است یک و یا چند نفر مالک داشته باشد که در صورت تعدد مالکان همه آن ها باید با تفکیک موافقت کنند. بدیهی است متراژ هر مالک در هر یک از قطعات تفکیکی با سهام وی در ملک اولیه برابر است .